Nếu bạn đang cân nhắc giữa việc mua căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket hay chờ đợi 'siêu đô thị công nghệ' vừa được công bố ở Malaysia, câu trả lời ngắn gọn là: đây là hai cuộc chơi khác nhau, và tiền của bạn nên đi theo mục tiêu đầu tư, không phải theo tin tức giật gân. Genting, tập đoàn Malaysia sở hữu chuỗi casino Resorts World, vừa công bố khoản đầu tư 20 tỷ USD xây dựng một thành phố thông minh tại Đặc khu kinh tế Johor - Singapore (JS-SEZ). Đây được xem là dự án bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong hơn một thập kỷ. Nhưng trước khi vội vàng đổi hướng dòng vốn, nhà đầu tư Việt cần nhìn vào bản chất của hai thị trường này.
Trả lời nhanh: Johor có 'hút' vốn khỏi Phuket không?
Không. Dự án của Genting nhắm đến giới chuyên gia công nghệ quốc tế và các tập đoàn đa quốc gia, tập trung vào nghiên cứu AI và nông nghiệp công nghệ cao, không phải bất động sản nghỉ dưỡng. Trong khi đó, Phuket vẫn giữ vững vị thế trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và cho thuê, nơi mà một khu công nghiệp công nghệ như Johor hoàn toàn không cạnh tranh được. Lợi suất cho thuê tại Phuket đạt 6-8% mỗi năm, cao hơn đáng kể so với mức 3-4% của căn hộ tại Johor Bahru theo dữ liệu thị trường 2025.
Dự án Johor thực chất là gì?
Đặc khu kinh tế Johor - Singapore (JS-SEZ) chính thức khởi động vào tháng 1/2025, với mục tiêu đơn giản hóa việc di chuyển người và vốn qua biên giới hai nước. Johor Bahru chỉ cách trung tâm tài chính Singapore khoảng 30 phút di chuyển qua cầu Causeway, giúp dự án tiếp cận nguồn vốn tài chính Singapore mà không phải chịu mức giá đất đắt đỏ như tại đảo quốc sư tử.
Theo Nikkei Asia, đặc khu này được thiết kế để cạnh tranh trực tiếp với Thâm Quyến và Bangalore trong việc thu hút vốn đầu tư từ các tập đoàn công nghệ, chứ không phải để cạnh tranh với các điểm đến nghỉ dưỡng như Phuket. JS-SEZ cung cấp nhiều ưu đãi thuế, thủ tục visa được rút gọn và tự do hóa lưu thông hàng hóa, tất cả nhằm phục vụ mục tiêu xây dựng một trung tâm công nghệ - công nghiệp, không phải một điểm đến du lịch.
Quy mô của dự án cũng rất đáng chú ý: với 20 tỷ USD, khoản đầu tư của Genting tương đương tổng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản Phuket trong suốt 5 đến 7 năm qua cộng lại. Đây không đơn thuần là một khu dân cư, mà là cả một thành phố được xây dựng xoay quanh các phòng thí nghiệm AI, trung tâm dữ liệu và nông trại thẳng đứng (vertical farms).
Genting Group hiện có vốn hóa thị trường vượt 15 tỷ USD và đang vận hành các casino Resorts World tại Singapore và Malaysia, cho thấy tập đoàn này có kinh nghiệm triển khai các siêu dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, chưa có mốc thời gian hoàn thành chính thức nào được công bố. Các dự án ở quy mô này thường được triển khai theo từng giai đoạn trong 15 đến 20 năm. Hạ tầng ban đầu có thể xuất hiện trong 3 đến 5 năm tới, nhưng một thành phố hoàn chỉnh nhiều khả năng chỉ thành hình vào thập niên 2040.
Vì sao Phuket vẫn hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài?
Số liệu thị trường Thái Lan năm 2025 cho thấy bức tranh khá tích cực. Giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài tại Phuket tăng ước tính 22% trong năm 2025. Giá căn hộ cao cấp đạt mức 120.000 đến 180.000 baht mỗi mét vuông (tương đương 3.400 đến 5.100 USD).
Đáng chú ý hơn, theo Nation Thailand, tỷ trọng nhu cầu quốc tế tại Phuket đã tăng lên khoảng 60% trong quý III/2025 và dự kiến đạt khoảng 65% vào năm 2026. Điều này giúp Phuket phần nào 'miễn nhiễm' trước áp lực từ chối cho vay thế chấp và nợ hộ gia đình đang gia tăng tại Bangkok.
Theo Knight Frank Thailand (được Bangkok Post trích dẫn), thị trường bất động sản hạng sang tại Phuket được dự báo sẽ duy trì đà tăng trưởng ổn định đến năm 2026, dẫn dắt bởi các dự án căn hộ dịch vụ thương hiệu (branded residences) và nhu cầu biệt thự tại các khu vực bờ biển phía tây như Bang Tao, Layan, Kamala và Cherng Talay, nơi biệt thự đang dẫn đầu nhu cầu khi người mua ưu tiên yếu tố phong cách sống và tiềm năng cho thuê.
So sánh cơ cấu sở hữu: Malaysia và Thái Lan khác nhau thế nào?
Một điểm nhà đầu tư Việt cần lưu ý là quy định sở hữu bất động sản của hai nước khá khác biệt. Tại Malaysia, người nước ngoài có thể mua bất động sản sở hữu vĩnh viễn (freehold) từ mức giá 1 triệu ringgit (khoảng 215.000 USD). Tại Thái Lan, người nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư theo hạn ngạch nước ngoài (tối đa 49% tổng diện tích một dự án), hoặc sử dụng cấu trúc thuê dài hạn 30+30+30 năm đối với biệt thự.
Gần đây, cơ quan quản lý Thái Lan cũng đã siết chặt các lỗ hổng trong cấu trúc sở hữu đứng tên hộ (nominee structure) và tăng cường giám sát cổ phần của người nước ngoài trong doanh nghiệp, đặc biệt tại Koh Phangan và Koh Samui, theo báo cáo của Bangkok Post. Dù vậy, theo ước tính của Juwai IQI, người mua nước ngoài vẫn chiếm khoảng 60% giao dịch biệt thự hạng sang tại Phuket, và hơn 90% tại Samui và Phangan. Việc siết chặt quy định đến nay chưa gây ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu thực tế trên thị trường.
Nên chọn Bangkok, Phuket hay chờ Johor?
Câu trả lời phụ thuộc vào chiến lược đầu tư của bạn. Bangkok mang lại một thị trường căn hộ có tính thanh khoản cao, với hệ thống đăng ký minh bạch qua Cục Đất đai (Land Department). Johor hiện vẫn là một dự án với chân trời hiện thực hóa 10 đến 15 năm, phù hợp với nhà đầu tư dài hạn chấp nhận rủi ro cao. Nếu bạn tìm kiếm dòng tiền ngay từ hôm nay, Bangkok là lựa chọn thắng thế rõ ràng hơn.
Về dài hạn, JS-SEZ chắc chắn sẽ làm gia tăng cạnh tranh khu vực trong việc thu hút vốn doanh nghiệp và các công ty công nghệ. Nhưng với nhà đầu tư cá nhân quan tâm đến tài sản phong cách sống và thu nhập thụ động, Thái Lan vẫn giữ được sự kết hợp độc đáo giữa lợi suất, khí hậu và hạ tầng đã trưởng thành mà ít nơi nào trong khu vực có được.
Khả năng giá bất động sản Phuket giảm do cạnh tranh từ Johor là rất thấp, bởi hai thị trường phục vụ hai phân khúc giá và nhóm khách hàng hoàn toàn khác nhau. Giá bất động sản cao cấp tại Phuket được ước tính tăng trưởng 8-12% mỗi năm, một xu hướng đến từ nguồn cung đất đai hạn chế trên đảo, chứ không liên quan gì đến một khu công nghệ trên đất liền cách đó hàng trăm km.
Dự án Johor của Genting chắc chắn gây ấn tượng về quy mô và tham vọng. Nhưng với nhà đầu tư đang tìm kiếm bất động sản nghỉ dưỡng tạo dòng tiền, có cơ cấu sở hữu rõ ràng và thị trường cho thuê đang vận hành thực tế, Thái Lan vẫn là lựa chọn khu vực vững chắc hơn. Phuket và Bangkok mang lại điều mà một khu công nghệ đang xây dựng chưa thể có: một thị trường cho thuê đang hoạt động, các công ty quản lý đã được kiểm chứng, và nhu cầu ổn định theo thời gian.
Nguồn: Bangkok Post
Sẵn sàng đầu tư vào Thái Lan? Đội ngũ chuyên gia của Bất động sản Thái Lan luôn sẵn lòng đồng hành cùng bạn tìm kiếm bất động sản phù hợp.