Tại văn phòng đất đai Phuket, một người mua đang làm hồ sơ đứng tên biệt thự qua công ty Thái bất ngờ bị hỏi những câu chưa từng gặp trước đây: tiền đâu để ba cổ đông Thái góp vốn, họ có kê khai thu nhập không, tại sao cả ba lại sống ở ba tỉnh khác nhau. Vài năm trước, bộ hồ sơ này được duyệt qua mà chẳng ai nhìn kỹ. Giờ thì mọi thông tin bị đối chiếu chéo với cơ sở dữ liệu của Cục Phát triển Kinh doanh (DBD).
Câu trả lời ngắn gọn cho câu hỏi nhiều người Việt đang tìm kiếm: năm 2026, Thái Lan không mở rộng quyền sở hữu bất động sản cho người nước ngoài. Điều duy nhất thay đổi là nhà nước bắt đầu thực thi nghiêm túc những quy định đã có sẵn từ lâu. Con đường hợp pháp và trực tiếp duy nhất cho một cá nhân nước ngoài vẫn là sở hữu vĩnh viễn (freehold) một căn hộ condominium trong hạn ngạch 49% diện tích sàn của cả tòa nhà. Mọi phương án khác đều cần giấy phép đặc biệt, hoặc bạn phải thẳng thắn nhìn nhận rằng mình đang mua một hợp đồng thuê, không phải quyền sở hữu.
Vì sao 'công ty Thái 51%' từng là lối đi phổ biến, và giờ vì sao không còn an toàn?
Suốt nhiều thập kỷ, mô hình công ty Thái với 51% cổ phần do người Thái đứng tên là cách 'mua' biệt thự có đất kèm theo phổ biến nhất trong cộng đồng người nước ngoài, trong đó có không ít người Việt sinh sống hoặc đầu tư ở Phuket. Trên giấy tờ, không có gì sai: công ty là pháp nhân Thái nên được phép sở hữu đất. Nhưng thực tế, các cổ đông Thái chưa từng góp một đồng baht nào, không tham gia quản lý, và chỉ ký sẵn các mẫu chuyển nhượng cổ phần để trống.
Chính khoảng cách giữa hình thức trên giấy và bản chất thực tế này là điều cơ quan quản lý đã học được cách phát hiện. Khi Cục Đất đai thấy một công ty có vốn điều lệ 2 triệu baht nhưng lại mua một lô đất trị giá 25 triệu baht, còn Cục Phát triển Kinh doanh cho thấy các cổ đông Thái chưa từng kê khai thu nhập và đang đứng tên ở hai mươi công ty khác, thì không cần hỏi thêm gì nữa.
Từ năm 2025, việc giám sát các cấu trúc đứng tên hộ (nominee) đã được siết chặt: hai cơ quan này chia sẻ dữ liệu để xác minh nguồn vốn thật sự đứng sau các cổ đông Thái trong công ty sở hữu đất. Đỉnh điểm là lệnh DBD số 1/2026, kích hoạt một cuộc rà soát hàng loạt hơn 46.000 công ty có yếu tố nước ngoài kể từ tháng 4/2026, kèm theo mức phạt nặng hơn và khả năng bị buộc giải thể nếu bị xác định là cấu trúc đứng tên hộ.
Đứng tên hộ là hành vi phạm pháp theo Luật Kinh doanh của Người Nước ngoài (Foreign Business Act), mức phạt từ 100.000 đến 1 triệu baht và có thể lên tới ba năm tù, trách nhiệm áp dụng cả cho phía cổ đông Thái đứng tên hộ.
Người nước ngoài có được mua đất ở Thái Lan năm 2026 không?
Về nguyên tắc, không. Luật Đất đai (Land Code) không cho phép cá nhân nước ngoài đứng tên sở hữu đất. Các ngoại lệ rất hẹp: một số trường hợp thừa kế, và điều khoản 96 bis, cho phép sở hữu một lô đất tối đa 1 rai để ở, với điều kiện đầu tư từ 40 triệu baht vào các tài sản được chấp thuận và phải được Bộ Nội vụ phê duyệt. Trên thực tế, số trường hợp được phê duyệt theo điều khoản này rất ít.
Con đường khả thi và phổ biến nhất vẫn là sở hữu vĩnh viễn căn hộ condominium, trong hạn ngạch 49% tổng diện tích sàn của toàn bộ các căn hộ trong tòa nhà, tính theo mét vuông, không tính theo số lượng căn. Hạn ngạch này được xác nhận bằng giấy chứng nhận do ban quản lý pháp nhân của tòa nhà (juristic person) cấp trước khi giao dịch được đăng ký tại văn phòng đất đai.
Một điểm nhiều người mua Việt hay bỏ qua: hạn ngạch này lấp đầy không đồng đều giữa các tòa nhà. Ở những khu vực đang nóng như Rawai hay Bang Tao, có những dự án đã hết hoàn toàn hạn ngạch cho người nước ngoài, bất kể người bán nói gì. Cách chắc chắn nhất là yêu cầu giấy xác nhận hạn ngạch còn lại cập nhật từ ban quản lý, và nên kiểm tra trực tiếp, tốt nhất là kết hợp với chuyến đi xem nhà thực tế. Văn phòng đất đai chỉ làm việc vào ngày thường, nên nên sắp xếp lịch trình có dư thời gian, vì một ngày thường không đủ để hoàn tất giao dịch.
'30+30+30 năm' có thực sự là 90 năm sở hữu như người bán quảng cáo?
Không. Đây là một trong những hiểu lầm phổ biến nhất mà người mua Việt hay gặp khi làm việc với môi giới bán biệt thự leasehold. Người bán thường quảng cáo cấu trúc '30+30+30' như chín mươi năm sở hữu. Nhưng thực tế, sổ đăng ký tại văn phòng đất đai chỉ ghi nhận giai đoạn đầu tiên: 30 năm. Lời hứa gia hạn thêm hai lần 30 năm tiếp theo chỉ là một nghĩa vụ cá nhân của chủ đất hiện tại đối với người thuê cụ thể đó, không phải một quyền được đăng ký.
Án lệ của tòa án Thái Lan đã nhiều lần xử theo hướng: quyền gia hạn là một quyền hợp đồng cá nhân, không tự động chuyển giao cho chủ đất mới nếu đất được bán hoặc thừa kế sang tay khác. Khi chủ đầu tư ban đầu vẫn còn hoạt động và còn quan tâm đến uy tín, mọi thứ diễn ra suôn sẻ. Nhưng bài kiểm tra thật sự nằm ở năm thứ 31, và thị trường hiện chưa có đủ số liệu thống kê cho giai đoạn này, vì các hợp đồng thuê dài hạn ở khu vực resort đạt đến tuổi đó vẫn còn rất hiếm ở Thái Lan.
Thời hạn thuê tối đa được đăng ký hợp pháp là 30 năm. Mọi thứ vượt quá con số này chỉ là cam kết hợp đồng, không nằm trong sổ đăng ký.
Tiền chuyển mua nhà có bắt buộc phải từ nước ngoài về không?
Có, đối với giao dịch mua căn hộ freehold. Tiền phải được chuyển vào Thái Lan bằng ngoại tệ, và với số tiền từ 50.000 USD trở lên, ngân hàng sẽ cấp giấy Foreign Exchange Transaction (FET). Không có giấy FET này, văn phòng đất đai sẽ không xử lý hồ sơ đăng ký sở hữu dưới tên người nước ngoài.
Đây là điểm mà người mua Việt cần lưu ý kỹ khi chuyển tiền: phải ghi rõ mục đích chuyển tiền là mua bất động sản, và số tiền phải đến từ nước ngoài, không phải rút từ tài khoản trong Thái Lan hay chuyển qua trung gian nội địa.
Ngưỡng ngân sách nào thì nên tránh hẳn cấu trúc công ty Thái?
Đây là quan điểm của chúng tôi, không phải quy định pháp lý: với ngân sách dưới 30-40 triệu baht cho một bất động sản để ở, không nên xem xét cấu trúc công ty Thái dưới bất kỳ hình thức nào. Rủi ro không nằm ở việc ngày mai đoàn thanh tra sẽ xuất hiện. Rủi ro nằm ở chỗ, khi đến lúc bán lại, một người mua làm việc với luật sư sẽ đơn giản là từ chối ký vào một giao dịch như vậy, và tài sản mất tính thanh khoản trước khi mất tính hợp pháp.
Có một ngoại lệ hợp lý cho khuyến nghị này: nếu bạn đang điều hành một doanh nghiệp Thái thực sự có doanh thu, nhân viên, và các đối tác góp vốn thật, thì việc doanh nghiệp đó đứng tên đất không phải là một cách lách luật, mà là hoạt động kinh doanh bình thường.
Mặt còn lại của câu chuyện, ít khi được nhắc tới trên báo chí: chiến dịch siết chặt này nhắm vào các cấu trúc mập mờ, không nhắm vào các giao dịch minh bạch. Một căn hộ freehold được mua bằng tiền chuyển từ nước ngoài, có đầy đủ giấy FET, không hề trở nên khó đăng ký hơn trong hai năm qua. Ngược lại, khi việc kiểm soát cấu trúc đứng tên hộ càng chặt, thị trường thứ cấp cho các căn hộ trong hạn ngạch nước ngoài lại càng trở nên dễ dự đoán hơn, đơn giản vì các lựa chọn hợp pháp khác cho người nước ngoài đang ngày càng ít đi.
Bối cảnh: vì sao quy định không được nới lỏng như kỳ vọng hồi 2024?
Kỳ vọng thị trường năm 2024 khác hẳn hiện tại. Nội các Thái Lan từng chỉ đạo các bộ liên quan nghiên cứu hai đề xuất: kéo dài thời hạn thuê đất tối đa lên 99 năm, và nâng hạn ngạch sở hữu condominium cho người nước ngoài lên 75%. Cộng đồng nhà đầu tư quốc tế ở Phuket, trong đó có nhiều người Việt, gần như chỉ nói về hai đề xuất này trong nhiều tháng liền.
Đến năm 2026, cả hai đề xuất đều chưa trở thành luật. Cuộc tranh luận vướng phải phản ứng chính trị, và lập luận về việc 'bán đất nước' đã thắng lập luận về thu hút vốn đầu tư. Thay vì mở rộng quyền, chính phủ chọn cách rẻ hơn và nhanh hơn: kiểm tra xem những quyền đã tồn tại từ trước có đang được tôn trọng hay không.
Bài học rút ra cho người mua Việt là: nên lập kế hoạch dựa trên quy định đang có hiệu lực, không dựa trên các đề xuất còn đang thảo luận.
Trước khi đặt cọc, cần kiểm tra gì?
Có một khuyến nghị thực tế quan trọng hơn tất cả: trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền nào, hãy xin giấy xác nhận hạn ngạch nước ngoài còn lại cho chính căn hộ bạn muốn mua, và sắp xếp việc chuyển tiền sao cho ngoại tệ đến từ nước ngoài với mục đích được ghi rõ đúng quy định. Hai bước này giải quyết phần lớn rủi ro khiến giao dịch đổ vỡ ngay tại văn phòng đất đai.
Bên cạnh đó, cần kiểm tra thêm: sự tồn tại của sổ chanote và không có tài sản đang bị thế chấp hoặc tranh chấp, lịch sử đóng phí quỹ chung của tòa nhà, và với dự án mới, giấy phép xây dựng cùng phê duyệt đánh giá tác động môi trường (EIA) nếu dự án thuộc diện phải có.
Nguồn: DBD Order No. 1/2026, dẫn qua aiproperty-phuket.com