Một nhà đầu tư Việt Nam vừa ký hợp đồng mua căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket theo hình thức trả góp cho chủ đầu tư, kỳ vọng thuê lại thu về 6-7%/năm. Nghe có vẻ hấp dẫn, cho đến khi biết rằng gửi tiền vào trái phiếu Chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm, gần như không rủi ro và rút ra bất cứ lúc nào, hiện đã trả tới 4,78% (tính đến ngày 1/9/2026). Khoảng cách lợi nhuận giữa 'liều' và 'an toàn tuyệt đối' đang co lại nhanh hơn nhiều người tưởng.
Trả lời ngắn: lợi suất trái phiếu Mỹ 10 năm quanh 4,78% (1/9/2026) không kéo giá căn hộ Phuket giảm ngay, vì phần lớn giao dịch mua bằng tiền mặt hoặc trả góp qua chủ đầu tư, không qua vay ngân hàng Thái. Nhưng nó làm giảm sức hấp dẫn của các dự án hứa lợi suất cho thuê 6-7%, khiến dòng tiền đầu cơ chảy chậm lại và tạo thêm khoảng trống để thương lượng giá, đặc biệt với các dự án đang xây.
Vì sao lợi suất trái phiếu Mỹ lại liên quan đến một căn hộ ở Phuket?
Nhật Bản, quốc gia suốt ba thập kỷ cho vay gần như miễn phí, giờ đã phải trả 3% cho trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm. Lợi suất trái phiếu châu Âu cũng vừa lập đỉnh 15 năm. Đây không còn là chuyện riêng của giới giao dịch trái phiếu. Khi lợi suất không rủi ro toàn cầu tăng đồng loạt, nó trở thành ngưỡng tham chiếu (hurdle rate) cho mọi quyết định đầu tư, kể cả một căn condo ở Bang Tao hay Kata.
Nguyên nhân đợt bán tháo trái phiếu lần này khá rõ ràng: giá năng lượng tăng trở lại. Dầu Brent đang quanh mức 91 USD/thùng, giá gas châu Âu chạm đỉnh nhiều năm. Thị trường không còn tin rằng lạm phát sẽ tự hạ về mục tiêu, và đang định giá khả năng Fed và ECB tăng lãi suất ngay trong tháng 9, thậm chí có thể tăng tiếp sau đó.
Lãi suất tăng có làm giá căn hộ Phuket giảm không?
Câu trả lời ngắn: không giảm theo cách người mua nhà ở Việt Nam quen thuộc. Logic thông thường là lãi suất tăng, vay mua nhà đắt hơn, cầu nhà ở giảm. Ở Phuket, chuỗi logic này gần như không áp dụng trực tiếp: người nước ngoài không được vay ngân hàng Thái theo điều kiện tiêu chuẩn, phần lớn giao dịch được thanh toán bằng tiền mặt hoặc qua kế hoạch trả góp của chủ đầu tư. Không có kênh vay thế chấp nào để một lần tăng lãi suất của Fed bóp nghẹt cầu mua theo cách nó làm với Sydney hay Hà Nội.
Tác động thực sự đến từ hai hướng khác: lợi suất thay thế, và cái ví của người mua.
Khi lãi suất không rủi ro của đồng USD chỉ là 1,5%, một lời hứa lợi suất cho thuê 6-7%/năm trông như gấp bốn lần mức nền, quá hấp dẫn để bỏ qua. Ở mức 4,78% hiện nay, phần chênh lệch đó chỉ còn vài điểm phần trăm. Và để có được vài điểm phần trăm ấy, nhà đầu tư phải gánh thêm rủi ro tỷ giá baht, rủi ro trống phòng mùa thấp điểm, phí công ty quản lý, chi phí bảo trì, thuế, và quan trọng nhất: không thể rút vốn trong một ngày như bán trái phiếu. Bài toán không còn hiển nhiên có lời như trước.
Kênh tác động thứ hai là tâm lý người mua. Một nhà đầu tư châu Âu vừa thấy hạn mức tín dụng kinh doanh của mình đắt hơn sẽ hoãn việc mua căn hộ thứ hai ở nước ngoài. Australia là ví dụ điển hình: cổ phiếu nhóm ngành liên quan nhà ở là nhóm giảm đầu tiên khi thị trường bắt đầu định giá một chu kỳ tăng lãi suất mới. Chỉ số Hang Seng cũng suy yếu sau phiên chào sàn kém của Shein.
Điều gì vẫn có lợi cho bất động sản Thái Lan trong giai đoạn này?
Giá dầu đắt và lạm phát toàn cầu không tác động đều lên tất cả các nước. Thái Lan vẫn là quốc gia có lạm phát tương đối thấp và lãi suất điều hành thấp hơn Mỹ và châu Âu. Đồng baht từ lâu vận hành giống một đồng tiền được hậu thuẫn bởi thặng dư tài khoản vãng lai nhờ du lịch. Một tài sản định giá bằng baht, đặt cạnh một đồng USD có thể suy yếu trong chu kỳ nới lãi suất kế tiếp, có thể diễn biến tốt hơn những gì con số hiện tại cho thấy.
Còn một điểm thực tế đáng nói: bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là tài sản tạo dòng tiền, nó còn là hàng hóa tiêu dùng. Một căn hộ mà bạn ở hai tháng mỗi năm không thể so sánh trực tiếp với một trái phiếu. Nó nên được so với chi phí thuê một căn tương đương trong cùng khoảng thời gian đó, không phải với lợi suất phi rủi ro.
Quan điểm của chúng tôi: nên mua dự án nào, tránh dự án nào?
Với lợi suất trái phiếu Mỹ 10 năm quanh 4,78%, chúng tôi sẽ không mua một dự án hình thành trong tương lai ở Phuket chỉ vì con số lợi suất cam kết trên giấy. Cam kết đó chỉ chắc chắn bằng chính sức khỏe tài chính của chủ đầu tư, và một chu kỳ tiền đắt chính là lúc các chủ đầu tư yếu bắt đầu trễ hạn hoặc vỡ cam kết.
Lựa chọn hợp lý lúc này là một tòa nhà đã hoàn thiện, có ít nhất hai mùa vận hành thực tế, nơi bạn có thể xem báo cáo thật từ công ty quản lý, không phải một bảng dự báo Excel đẹp mắt.
Nếu bạn mua để ở, sống ba đến bốn tháng mỗi năm và không coi căn hộ như một khoản đầu tư tài chính thay thế danh mục trái phiếu, thì toàn bộ phân tích lãi suất này không áp dụng cho bạn. Bài toán của bạn nên so với chi phí thuê dài hạn, không phải với lãi suất Fed funds.
Một lưu ý thực tế: nên đi xem nhà và làm việc với công ty quản lý vào mùa thấp điểm, khi tỷ lệ lấp đầy thật hiện ra rõ ràng, thay vì một bức ảnh tháng Giêng được đánh bóng. Đây cũng thường là thời điểm vé máy bay rẻ hơn và dễ so sánh các khu vực mà không bị ảnh hưởng bởi đông khách.
Nhà đầu tư nên chạy bài kiểm tra nào trước khi xuống tiền?
Chạy mọi dự án trong danh sách của bạn qua một câu hỏi duy nhất: lợi suất thực (sau phí quản lý, thuế, và trống phòng) có vượt mức phi rủi ro 4,78% bằng USD không, và bạn có sẵn sàng giữ tài sản này ít nhất 5 năm không? Nếu câu trả lời là không cho một trong hai điều kiện, hãy tiếp tục tìm.
Rủi ro lớn nhất trong chu kỳ này nằm ở các dự án hình thành trong tương lai của chủ đầu tư ít tên tuổi, hứa lợi suất được bảo đảm, với tiến độ hoàn thành kéo dài. Đó chính xác là nơi chi phí vốn đắt đỏ giáng đòn mạnh nhất.
Nguồn: CNA (Channel News Asia)