Nếu bạn là người Việt đang sở hữu hoặc định mua villa, đất nền ở Phuket thông qua một công ty Thái Lan đứng tên hộ, đây là lúc cần đọc kỹ. Cơ quan Phát triển Doanh nghiệp Thái Lan (DBD) vừa đưa 36.277 công ty có yếu tố vốn nước ngoài đang nắm giữ đất vào diện rà soát chính thức. Đây là đợt siết chặt quy mô lớn nhất trong nhiều năm nhắm vào các cấu trúc 'cổ đông hộ' (nominee) vốn được dùng phổ biến để né quy định cấm người nước ngoài đứng tên sở hữu đất trực tiếp tại Thái Lan.
Nói ngắn gọn: nếu công ty của bạn có cổ đông Thái chỉ đứng tên trên giấy tờ nhưng thực quyền kiểm soát, tài chính và lợi ích lại nằm trong tay người nước ngoài, khả năng cao bạn đang nằm trong nhóm rủi ro mà DBD đang nhắm tới.
Vì sao đợt rà soát này khác biệt so với trước đây
Trọng tâm của chiến dịch lần này là 31.516 công ty có tỷ lệ vốn nước ngoài được khai báo dưới ngưỡng 49%, tức đúng mức trần cho phép một doanh nghiệp được đăng ký là công ty Thái và hợp pháp đứng tên đất. Vấn đề nằm ở chỗ: trong hàng nghìn cấu trúc như vậy, các cổ đông Thái chỉ tồn tại trên hồ sơ, còn quyền kiểm soát thực tế thuộc về nhà đầu tư nước ngoài. DBD đang tập trung xác định và xử lý dứt điểm các trường hợp này.
Theo báo cáo của Thairath, phạm vi rà soát trải rộng trên 16 tỉnh thành, bao gồm Bangkok và 5 tỉnh lân cận, cộng thêm 10 tỉnh du lịch trọng điểm như Chonburi, Surat Thani và Phuket. Điều này cho thấy chiến dịch không chỉ khoanh vùng ở một thị trường nghỉ dưỡng đơn lẻ, mà phản ánh một sự thay đổi chính sách mang tính toàn quốc.
Cơ sở pháp lý: vì sao công ty Thái từng là ‹lối đi tắt› phổ biến
- Luật Kinh doanh Nước ngoài (Foreign Business Act 1999) định nghĩa một công ty là ‹nước ngoài› nếu tỷ lệ vốn ngoại vượt quá 49%; các công ty dưới ngưỡng này được xem là công ty Thái và có quyền sở hữu đất
- Bộ luật Đất đai B.E. 2497 (năm 1954) cấm người nước ngoài sở hữu đất trực tiếp, chỉ có một ngoại lệ hẹp dành cho các dự án được Ủy ban Đầu tư (BOI) phê duyệt, yêu cầu mức đầu tư tối thiểu 40 triệu THB
- Ước tính thị trường cho thấy có tới 60-70% villa thuộc sở hữu người nước ngoài tại Phuket đang được đăng ký thông qua công ty Thái với cổ đông hộ
Chính khoảng trống giữa quy định pháp lý và thực tế vận hành này là điều DBD đang muốn khép lại.
DBD thực sự kiểm tra những gì trong mỗi công ty
DBD không chỉ xem danh sách cổ đông trên giấy mà đi sâu vào bản chất quyền kiểm soát thực tế: ai là người ra quyết định, ai bỏ tiền mua tài sản, và ai là người thực sự hưởng lợi từ khoản đầu tư đó. Nói cách khác, một bộ hồ sơ cổ đông ‹đẹp› trên danh nghĩa không còn đủ để đảm bảo an toàn nếu dòng tiền và quyền quản lý thực tế lộ ra là của người nước ngoài.
Hậu quả pháp lý nếu công ty của bạn bị xác định là cấu trúc hộ
Mức phạt cho việc sử dụng cấu trúc cổ đông hộ có thể lên tới 1 triệu THB và/hoặc 3 năm tù giam theo Luật Kinh doanh Nước ngoài. Nhưng rủi ro nghiêm trọng hơn nhiều đối với chủ tài sản chính là việc buộc phải bán đất trong vòng 180 ngày. Nếu quá thời hạn mà chưa bán được, cơ quan chức năng có quyền tự đứng ra đấu giá mảnh đất đó.
Phuket: điểm nóng của chiến dịch xử lý mạng lưới cổ đông hộ
Trong một hành động thực thi liên quan, đợt trấn áp giai đoạn 4 nhắm vào mạng lưới cổ đông hộ tại Phuket hồi tháng 8/2026 đã dẫn tới việc 16 người bị truy tố (10 người Thái, 6 người nước ngoài, bao gồm công dân Canada, Nga và một công dân Kazakhstan) liên quan tới các doanh nghiệp vận hành dưới hình thức sở hữu danh nghĩa.
Một cuộc điều tra sâu rộng hơn về sở hữu đất tại Phuket đã rà soát 361 công ty, phát hiện 149 pháp nhân đứng tên đất với cơ cấu cổ đông nước ngoài đáng ngờ, dẫn tới 114 vụ kiện được khởi tố và 39 khoản tiền phạt được ban hành.
Căn hộ chung cư (condominium) có nằm trong diện rà soát không?
Không. Đợt rà soát này hoàn toàn không ảnh hưởng tới quyền sở hữu căn hộ chung cư. Người nước ngoài vẫn có thể đứng tên sở hữu vĩnh viễn (freehold) trực tiếp một căn hộ, miễn là tỷ lệ diện tích thuộc sở hữu nước ngoài trong cả tòa nhà vẫn giữ dưới 49% theo Luật Chung cư (Condominium Act 1979).
Những con đường sở hữu villa hợp pháp cho người nước ngoài
Có nhiều hướng đi hợp pháp thay thế cho cấu trúc công ty rủi ro:
- Thuê đất dài hạn (leasehold) với thời hạn 30 năm, kèm các điều khoản gia hạn
- Sở hữu riêng phần công trình xây dựng trong khi thuê phần đất bên dưới
- Thành lập liên doanh thực chất với đối tác Thái, người này thực sự tham gia vận hành và góp vốn tài chính, không chỉ đứng tên
- Mua căn hộ chung cư dưới hình thức sở hữu vĩnh viễn (freehold)
Về chi phí, leasehold thường cho phép quyền sử dụng đất tối đa 30 năm, thường đi kèm hai lần gia hạn, dù việc gia hạn không được pháp luật đảm bảo tuyệt đối. Các bất động sản bán theo hình thức leasehold thường có giá thấp hơn 15-30% so với bất động sản freehold tương đương. Khác biệt cốt lõi: với leasehold, bạn thuê quyền sử dụng đất chứ không sở hữu đất.
Nếu bạn đang đứng tên đất qua công ty Thái, nên làm gì ngay?
Bước đầu tiên là thực hiện một cuộc kiểm toán pháp lý độc lập đối với toàn bộ cấu trúc công ty. Nếu phát hiện cấu trúc có điểm yếu, luật sư có thể đề xuất các phương án tái cấu trúc như chuyển sang hình thức leasehold, đưa vào một đối tác Thái thực chất, hoặc bán đất trong khi vẫn giữ quyền đối với công trình xây dựng trên đất.
Vì sao chiến dịch siết chặt lại rộ lên vào lúc này?
Áp lực đối với các cấu trúc cổ đông hộ đã âm ỉ từ năm 2022, khi các ủy ban của quốc hội Thái Lan bắt đầu tranh luận về tình trạng người nước ngoài thâu tóm đất quy mô lớn tại các khu vực nghỉ dưỡng. Áp lực chính trị, giá đất leo thang, và lo ngại của công chúng về tình trạng vốn ngoại tập trung quá mức tại các vị trí đắc địa đã đẩy nhanh tiến trình xử lý.
Thị trường villa Phuket và Koh Samui sẽ biến động ra sao?
Trong ngắn hạn, nguồn cung có thể tăng lên khi một số chủ sở hữu chọn cách bán tài sản trước khi nhận được lệnh xử lý chính thức. Về trung hạn, thị trường nhiều khả năng sẽ dịch chuyển mạnh sang các cấu trúc leasehold và phân khúc căn hộ chung cư, điều này có thể đẩy nhu cầu và giá bán ở các phân khúc đó tăng lên.
Lời khuyên trước khi xuống tiền
Quy mô của đợt rà soát này, trải rộng 36.277 công ty trên 16 tỉnh thành, cho thấy đây là một sự dịch chuyển chính sách mang tính hệ thống và dài hạn, chứ không phải một chiến dịch nhất thời rồi thôi. Với nhà đầu tư quốc tế nói chung và người Việt nói riêng, thông điệp rất rõ ràng: thời kỳ sử dụng tự do các cấu trúc cổ đông hộ để mua đất tại Thái Lan đang khép lại. Những ai chủ động tái cấu trúc sớm sẽ bảo vệ được cả tài sản lẫn sự an tâm, còn những ai bỏ qua tín hiệu này có nguy cơ đối mặt với lệnh buộc bán tài sản và truy tố hình sự.
Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch bất động sản nào tại Thái Lan, bạn nên đích thân sang khảo sát thực địa, gặp trực tiếp luật sư và kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý tại chỗ. Đội ngũ Bất động sản Thái Lan luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong việc rà soát pháp lý và tìm phương án sở hữu an toàn, phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Nguồn: Thairath