Một con số đáng chú ý: 38,18 tỷ Baht (khoảng 1,17 tỷ USD theo tỷ giá 32,5 Baht/USD) là tổng giá trị hợp đồng đã ký nhưng chưa bàn giao của AssetWise, một trong số ít nhà phát triển niêm yết trên sàn SET (Thái Lan) đang tăng trưởng giữa lúc chu kỳ căn hộ nội địa co lại. Với nhà đầu tư Việt Nam đang cân nhắc mua căn hộ thương hiệu ở Phuket, con số này quan trọng hơn báo cáo doanh thu quý, vì nó cho biết ai đang thực sự mua, và mua ở đâu.
Doanh thu 6 tháng đầu năm của AssetWise đạt 5,69 tỷ Baht, tăng 57% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng đừng vội mừng vì con số tăng trưởng này: theo chuẩn kế toán Thái Lan, doanh thu chỉ được ghi nhận tại thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu (sang tên tại Sở Đất đai), không phải khi hợp đồng mua bán được ký. Nghĩa là mức tăng 57% phản ánh các căn hộ được bàn giao trong kỳ này, chứ không phải doanh số bán mới.
Backlog 38,18 tỷ Baht nói lên điều gì mà doanh thu không thể hiện?
Doanh thu của một nhà phát triển Thái Lan luôn là con số nhìn về quá khứ, phản ánh những căn nhà được xây và bán từ 2-3 năm trước. Ngược lại, backlog là chỉ số hướng tới tương lai: nó cho thấy có bao nhiêu người mua đã ký hợp đồng và đặt cọc.
Backlog 38,18 tỷ Baht so với doanh thu 6 tháng chỉ 5,69 tỷ Baht cho thấy công ty đang bán nhanh hơn tốc độ xây và bàn giao. Trong bối cảnh Ngân hàng Trung ương Thái Lan (BOT) vẫn duy trì chính sách cho vay mua nhà chặt chẽ với người mua nội địa, và nhu cầu nhà ở đại chúng trong nước đang chững lại, khoảng cách này thường được lấp đầy bằng vốn nước ngoài. Và đó chính xác là điều đang diễn ra tại Phuket.
Backlog lớn gấp khoảng 3 lần doanh thu hàng năm của công ty, nghĩa là doanh thu ghi nhận trong vài năm tới đã được đảm bảo phần lớn từ hợp đồng đã ký.
Vì sao Phuket, chứ không phải Bangkok, mới là tâm điểm của backlog này?
Trong danh mục hợp đồng gộp giữa ASW và Rhom Bho Property dưới thương hiệu The Title, tổng giá trị đạt 47,4 tỷ Baht, Phuket chiếm tới 57% số đơn hàng. Đây là tỷ lệ đáng để dừng lại suy nghĩ: hơn một nửa lượng hợp đồng ký mới của một thương hiệu lớn tại Thái Lan đang nằm ở một hòn đảo du lịch, không phải ở thủ đô.
Lý do khá thẳng thắn: nhu cầu tại Bangkok phụ thuộc nhiều vào tín dụng mua nhà trong nước và thuê văn phòng doanh nghiệp, cả hai đều đang chậm lại. Nhu cầu tại Phuket lại đến từ người mua nước ngoài và dòng khách du lịch, ít bị ảnh hưởng bởi chính sách tín dụng nội địa Thái Lan. Backlog Phuket tăng cho thấy vốn ngoại vẫn tiếp tục chảy vào bất động sản Thái Lan, kể cả khi thị trường nội địa yếu đi. Với riêng The Title, lượng đơn hàng đã ký hiện tại mang lại tầm nhìn doanh thu đến năm 2028.
Người mua Phuket hôm nay đang mua gì, thực chất?
Phuket không còn là thị trường của những căn studio giá rẻ cho thuê ngắn hạn. Một người mua với ngân sách 8-15 triệu Baht ngày nay không chọn mét vuông, mà chọn một mô hình vận hành: ai quản lý cho thuê, tỷ lệ lấp đầy mùa thấp điểm ra sao, ai chịu chi phí thay thế trang thiết bị, và thu nhập được chia giữa chủ sở hữu và đơn vị vận hành theo tỷ lệ nào.
Một thương hiệu, trong cấu trúc này, thực chất là cách chuyển rủi ro vận hành sang cho một đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Đó là lý do vì sao có mức giá cao hơn (premium). Nó cũng giải thích vì sao backlog tăng mạnh ở các nhà phát triển đã có sẵn mô hình vận hành khi bước vào đảo, thay vì chỉ xây một tòa tháp ven biển rồi tính sau.
Còn một lý do khác, ít được nói ra công khai. Một người mua từ Nga, Kazakhstan hay Trung Quốc thường không thể tự giám sát quá trình xây dựng và vận hành từ xa. Một dự án thương hiệu gắn với nhà phát triển niêm yết công khai, thực chất, là việc mua sự minh bạch trong báo cáo tài chính, không chỉ là mua một gói thiết kế nội thất đẹp.
Mức giá premium 20-35% có thực sự đáng, hay là cái bẫy khi bán lại?
Đây là phần không dễ nghe. Các ước tính thị trường cho thấy bất động sản thương hiệu (branded residence) có mức giá cao hơn 20-35% so với sản phẩm không thương hiệu tương đương cùng vị trí. Người mua đầu tiên trả thêm phần này để có công ty quản lý và một sảnh lễ tân đẹp; nhưng người mua thứ hai, 5 năm sau, sẽ nhìn vào giá trên mét vuông trong khu vực và lợi suất thực tế năm trước, không phải bản brochure quảng cáo.
Nếu lợi suất thực (net yield) chỉ đạt 4-5% thay vì mức 7-8% được hứa hẹn ban đầu, phần premium đó gần như bốc hơi khi bán lại. Khoảng cách này luôn xuất hiện ở cùng một chỗ: tỷ lệ quảng cáo được tính trên doanh thu gộp với giả định lấp đầy cao, còn chủ sở hữu thực nhận sau khi trừ hoa hồng đơn vị vận hành, chi phí điện nước, quỹ dự phòng sửa chữa (sinking fund), thuế, và thời gian trống phòng trong mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10.
Thị trường ước tính lợi suất thực (net yield), sau khi trừ phí quản lý, tiện ích và thuế, thường nằm trong khoảng 4-6%/năm. Con số 8-10% trong tài liệu marketing thường là lợi suất gộp, dựa trên giả định lấp đầy lạc quan.
Backlog lớn có đồng nghĩa với việc dự án chắc chắn hoàn thành?
Không. Đây là điểm nhiều người mua Việt Nam dễ hiểu nhầm khi so với thị trường trong nước. Thái Lan không có cơ chế phong tỏa tiền vào tài khoản ký quỹ (escrow) cho đến khi dự án hoàn thành như một số quốc gia khác áp dụng; tiền thanh toán theo hợp đồng đi thẳng vào tay nhà phát triển và được dùng để tài trợ cho việc xây dựng đang diễn ra.
Sự bảo vệ thực sự duy nhất nằm ở tình hình tài chính của nhà phát triển, lịch sử các dự án đã hoàn thành, và cấu trúc của hợp đồng mua bán. Đó chính là lý do việc công khai báo cáo tài chính có giá trị thực tế, không chỉ mang tính hình ảnh thương hiệu.
Một rủi ro khác ít được nhắc tới: bờ biển phía tây Phuket (Bang Tao, Layan, Kamala) đang xây dựng dày đặc. Mỗi khu vực này đang hấp thụ nhiều nguồn cung căn hộ mới cùng lúc, và khi backlog hôm nay biến thành các tòa nhà hoàn thiện, cạnh tranh để thu hút cùng một nhóm khách thuê sẽ càng gay gắt.
Quy định pháp lý người Việt cần nắm trước khi ký hợp đồng
Người nước ngoài chỉ được sở hữu sổ đỏ (freehold) trong phạm vi tối đa 49% diện tích bán được của một tòa chung cư tại Thái Lan, áp dụng cả với các dự án thương hiệu. 51% diện tích còn lại chỉ có thể tiếp cận qua hình thức thuê dài hạn (leasehold), thường là 30 năm và có thể gia hạn.
Tiền thanh toán từ người mua nước ngoài phải được chuyển từ nước ngoài vào bằng ngoại tệ, rồi chuyển đổi sang Baht ngay trong hệ thống ngân hàng Thái Lan. Ngân hàng sẽ cấp giấy chứng nhận chuyển tiền ngoại hối (FET - Foreign Exchange Transaction), và nếu không có giấy này, Sở Đất đai sẽ không thể đăng ký quyền sở hữu freehold cho người nước ngoài.
Lời khuyên thực tế: hãy xác nhận hạn mức 49% còn lại của dự án trước khi đặt cọc, vì hạn mức này thường hết nhanh ở các dự án được ưa chuộng.
Quan điểm của chúng tôi: ai nên và không nên chọn Phuket thương hiệu?
Nếu ngân sách của bạn dưới 5-6 triệu Baht, bất động sản thương hiệu tại Phuket có thể không phù hợp. Ở mức giá này, phần premium thương hiệu sẽ ăn vào lợi suất, và bạn sẽ phải cạnh tranh với hàng trăm căn studio tương tự. Ở phân khúc này, các căn hộ tại Bangkok gần các trạm BTS/MRT hợp lý hơn, vì khách thuê ở đó sống quanh năm, không chỉ 4 tháng cao điểm như Phuket.
Ở mức ngân sách từ 8 triệu Baht trở lên, logic đảo ngược. Chúng tôi khuyến nghị chọn dự án dựa trên các tiêu chí có thể kiểm chứng: nhà phát triển niêm yết công khai và công bố backlog rõ ràng; đơn vị vận hành đã có sẵn các dự án khác đang hoạt động trên đảo với số liệu lấp đầy thực tế; và hợp đồng thuê không hứa hẹn lợi suất cố định trên 6% (những cam kết như vậy thường đi kèm giá bán bị đẩy lên cao hơn thực tế).
Một bước quan trọng nhiều người bỏ qua: hãy đến khảo sát vào mùa thấp điểm, không phải tháng 2. Tháng 7 hoặc tháng 9 sẽ cho thấy tình trạng thực của bãi biển và đường xá, trung thực hơn nhiều so với mùa cao điểm.
Doanh số villa tại Phuket tăng 12,9% trong năm 2025, với nhu cầu tập trung vào các dự án có dịch vụ quản lý và vị trí tốt, chủ yếu ở bờ biển phía tây (Bang Tao, Layan, Kamala). Đây là bằng chứng cho thấy xu hướng chuyển dịch sang mô hình vận hành chuyên nghiệp không chỉ dừng ở phân khúc căn hộ.
Nguồn: Dzen (hatamatata)