Nhiều nhà đầu tư gốc Việt khi tìm hiểu thị trường Bangkok hay ngạc nhiên khi thấy giữa khu Sukhumvit sầm uất lại có một mảnh đất trống trồng vài hàng chuối. Đó không phải sơ suất quy hoạch, mà là một chiêu 'lách thuế' tồn tại suốt nhiều thập kỷ: đăng ký đất là 'đất nông nghiệp' để hưởng mức thuế thấp hơn 5-10 lần so với đất thương mại. Giờ đây, chính quyền thủ đô Thái Lan (BMA) đã chính thức đề xuất xóa bỏ lỗ hổng này, và ảnh hưởng sẽ lan tới bất kỳ ai đang nắm giữ hoặc có ý định mua đất tại Bangkok.
Trả lời nhanh: Điều gì đang thay đổi?
BMA đề xuất tăng thuế đối với các lô đất được đăng ký là đất nông nghiệp nhưng thực chất nằm trong khu vực trung tâm đô thị. Theo dữ liệu của Cục Thuế (Revenue Department), đất nông nghiệp hiện chỉ đóng thuế 0,01-0,1% giá trị định giá, trong khi đất thương mại phải đóng 0,3-0,7%. Mức thuế khởi điểm cho đất nông nghiệp dự kiến tăng từ khoảng 0,01% (tối đa 0,10%) lên 0,03-0,12%, tức gần gấp ba, tương đương từ khoảng 100 baht lên 300 baht cho mỗi 1 triệu baht giá trị đất (theo Nation Thailand).
Trước khi có thay đổi này, một lô đất trị giá 100 triệu baht có thể tiết kiệm được 500.000-700.000 baht mỗi năm nhờ đăng ký sai mục đích sử dụng. Đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp là chủ các lô đất trống hoặc 'giả nông nghiệp' tại các khu Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit và Ratchadamri. Đề xuất hiện đang được xem xét, dự kiến áp dụng đầy đủ từ năm tài khóa 2027.
Vì sao lỗ hổng này tồn tại lâu như vậy?
Luật Thuế đất và công trình xây dựng (Land and Building Tax Act B.E. 2562), có hiệu lực từ năm 2020, chia đất thành 4 nhóm thuế suất: đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại và đất bỏ trống. Nhóm đất nông nghiệp có mức thuế thấp nhất, khởi điểm 0,01% cho lô đất giá trị tới 75 triệu baht, trong khi đất thương mại khởi điểm ngay từ 0,3% và tăng dần theo giá trị.
Chính khoảng cách quá lớn giữa hai nhóm này đã tạo động lực cho giới chủ đất 'tối ưu hóa' bằng cách trồng vài luống chuối, sả hoặc dừa, biến một khu đất vàng thành 'trang trại' trên giấy tờ. Ước tính thị trường cho thấy có tới hàng trăm lô đất diện tích từ 1 đến 20 rai tại các vị trí đắc địa của Bangkok đang được đăng ký theo diện nông nghiệp.
Giá trị đất tại các khu vực bị ảnh hưởng
Để hình dung mức độ chênh lệch, hãy nhìn vào bảng giá đất được Cục Ngân khố (Treasury Department) định giá cho giai đoạn 2024-2027: khu vực Sukhumvit, đoạn từ soi 1 đến soi 63, có giá trị định giá dao động 800.000-1.500.000 baht mỗi ตารางวา (square wah). Với mức giá này, phần thuế chênh lệch giữa 'nông nghiệp giả' và 'thương mại thật' là con số không hề nhỏ, và đây chính là lý do BMA quyết tâm siết lại.
Song song với việc điều chỉnh thuế suất, BMA cũng tăng cường kiểm tra thực địa, yêu cầu đất đăng ký nông nghiệp phải thực sự phục vụ canh tác thương mại, chứ không chỉ là hình thức 'canh tác bóng' để né thuế (theo Bangkok Post).
Bảng so sánh thuế suất đất nông nghiệp và thương mại
| Loại đất | Thuế suất hiện tại | Thuế suất đề xuất |
|---|---|---|
| Đất nông nghiệp (giá trị đến 75 triệu baht) | 0,01% | 0,03-0,12% |
| Đất thương mại | 0,3-0,7% | Không đổi (mức tham chiếu) |
Áp lực thuế đang định hình lại nguồn cung đất tại Bangkok
Áp lực thuế ngày càng tăng lên đất bỏ trống đã khiến nguồn cung đất sẵn sàng phát triển tăng 12-15% trong giai đoạn 2024-2025, theo số liệu của AREA (Agency for Real Estate Affairs). Nói cách khác, nhiều chủ đất đang chủ động đưa đất ra thị trường hoặc bắt đầu triển khai dự án thay vì tiếp tục để trống chờ tăng giá.
Cũng cần lưu ý, người nước ngoài bị cấm sở hữu trực tiếp đất đai tại Thái Lan theo Luật Đất đai (Land Code, Section 86). Vì vậy, thay đổi này chủ yếu tác động đến những ai đang nắm giữ đất thông qua công ty Thái Lan hoặc hợp đồng thuê dài hạn, hình thức phổ biến với nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có nhiều nhà đầu tư Việt Nam đang quan tâm thị trường Phuket và Bangkok.
Động lực tài chính của BMA cũng rất rõ ràng: cơ quan này thu thuế đất trực tiếp và đặt mục tiêu thu 37 tỷ baht trong năm 2025. Việc thu hẹp khoảng cách thuế suất giữa các loại đất chính là một trong những cách nhanh nhất để đạt mục tiêu đó.
Nhà đầu tư nên phản ứng thế nào?
Sự thay đổi chính sách thuế lần này không phải một cú sốc bất ngờ, mà là một bước 'chuẩn hóa' tất yếu. Bangkok đang điều chỉnh luật chơi để khớp với thực tế sử dụng đất. Với những nhà đầu tư chọn tài sản dựa trên hiệu quả sinh lời thực chất thay vì các mánh khóe cấu trúc để né thuế, đây lại là tín hiệu tích cực: thị trường đang minh bạch hơn.
Các gia tộc và tổ chức nắm giữ đất lớn tại Bangkok, như Cục Tài sản Hoàng gia (Crown Property Bureau) hay các gia tộc Sirivadhanabhakdi, Chirathivat, theo đuổi chiến lược dài hạn và sẽ không vội bán tháo tài sản chỉ vì khoản thuế tăng thêm vài trăm nghìn baht mỗi năm. Ngược lại, các chủ đất quy mô nhỏ và vừa đang giữ đất mang tính đầu cơ có thể sẽ bắt đầu tìm đường thoái vốn trong vài năm tới.
Nguồn: Nation Thailand
Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư đất hoặc bất động sản tại Thái Lan, đặc biệt là Phuket hay Bangkok, đội ngũ Bất động sản Thái Lan sẵn sàng đồng hành cùng bạn để tìm ra tài sản phù hợp với chiến lược và ngân sách của mình.