Nếu bạn đang góp vốn mua một căn hộ hình thành trong tương lai ở Phuket và vừa nhận được thông báo chậm bàn giao vì lý do 'bất khả kháng', đừng vội ký vào bất cứ giấy tờ nào trước khi hiểu rõ luật. Theo Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan (Điều 8 và Điều 219), việc viện dẫn bất khả kháng không tự động miễn trừ trách nhiệm của chủ đầu tư. Họ phải chứng minh được sự kiện đó thực sự không thể lường trước, không thể tránh khỏi và nằm ngoài tầm kiểm soát, còn việc giá vật liệu tăng thông thường thì không đủ điều kiện để viện dẫn.
Vì sao câu chuyện này đáng lo với nhà đầu tư Việt Nam?
Năm 2026, tình trạng chậm bàn giao do thiếu hụt nhiên liệu, đứt gãy chuỗi cung ứng logistics và chi phí xây dựng leo thang đang trở thành lý do quen thuộc mà nhiều chủ đầu tư ở Thái Lan đưa ra. Với một nhà đầu tư nước ngoài đã bỏ ra hàng triệu baht vào một dự án đang xây dựng, điều này có thể đồng nghĩa với việc chờ đợi thêm nhiều tháng so với ngày bàn giao đã cam kết trong hợp đồng.
Đây không phải rủi ro trên giấy. Theo dữ liệu ngành, thị trường căn hộ hình thành trong tương lai tại Phuket đã ghi nhận khoảng 470 tỷ THB giá trị giao dịch trong giai đoạn 2021-2025, trong đó người mua nước ngoài chiếm khoảng 60% số giao dịch, nhưng cơ chế bảo vệ người mua và giám sát thị trường vẫn còn tương đối lỏng lẻo. Khoản tiền cọc trả trước khi ký hợp đồng chính thức thường không có bất kỳ cam kết hoàn trả nào nếu dự án bị đình trệ.
Trả lời nhanh: Bất khả kháng theo luật Thái Lan là gì?
- Bất khả kháng theo luật Thái Lan là những sự kiện không thể lường trước và không thể tránh khỏi (Điều 8, Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan)
- Chủ đầu tư phải chứng minh mối liên hệ nhân quả rõ ràng, có tài liệu chứng minh, giữa sự kiện bất khả kháng và việc chậm tiến độ
- Người mua có quyền nhận thông báo bằng văn bản chính thức, nêu rõ nguyên nhân cụ thể và mốc thời gian mới
- Thời gian chậm trễ điển hình do bất khả kháng trong giai đoạn 2025-2026 dao động từ 3 đến 12 tháng
- Hợp đồng là căn cứ quyết định: nếu hợp đồng không có điều khoản bất khả kháng, chủ đầu tư không thể tự ý viện dẫn mà không qua thủ tục tố tụng riêng
- Lưu trữ hồ sơ là yếu tố sống còn: người mua ghi chép đầy đủ sẽ có vị thế tốt hơn nhiều khi cần bảo vệ quyền lợi
Bốn tình huống thường gặp và cách xử lý
Tình huống 1: Bất khả kháng có thật, có thể kiểm chứng
Ví dụ điển hình là tình trạng thiếu nhiên liệu trên toàn quốc được xác nhận, hoặc lệnh hạn chế từ chính phủ. Trong trường hợp này, việc chấp nhận chậm tiến độ là hợp lý, nhưng bạn nên yêu cầu văn bản thông báo chính thức kèm mốc thời gian mới, đồng thời đề nghị bồi thường (giảm phí dịch vụ hoặc nâng cấp nội thất hoàn thiện). Rủi ro sẽ thấp nếu chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững và uy tín đã được kiểm chứng.
Tình huống 2: Bất khả kháng chỉ là cái cớ
Một số chủ đầu tư viện lý do khủng hoảng nhiên liệu trong khi nguyên nhân thực sự là thiếu vốn hoặc quản lý dự án yếu kém. Người mua nên thuê luật sư độc lập rà soát hợp đồng và đối chiếu lý do được nêu với tình hình thị trường thực tế. Tòa án Thái Lan thường xem xét rất kỹ các tuyên bố bất khả kháng loại này.
Tình huống 3: Chậm trễ kéo dài, chủ đầu tư im lặng
Đây là dấu hiệu đáng báo động nhất. Không có thông báo, không có mốc thời gian mới, văn phòng bán hàng không phản hồi - đó là những tín hiệu đỏ cần hành động ngay: gửi thư khiếu nại chính thức (kèm bản dịch tiếng Thái đã công chứng) và nộp đơn khiếu nại lên Ủy ban Bảo vệ Người tiêu dùng Thái Lan (OCPB). Nên đồng thời thuê luật sư địa phương song song với các bước này.
Tình huống 4: Người mua muốn chấm dứt hợp đồng
Nếu thời gian chậm trễ vượt quá mức hợp lý (thường là trên 12 tháng), người mua có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng và hoàn tiền. Tuy nhiên, điều khoản hoàn tiền phụ thuộc vào từng hợp đồng cụ thể, và chủ đầu tư thường giữ lại 10% đến 30% số tiền đã thanh toán. Quá trình tố tụng dân sự tại Thái Lan thường kéo dài 1 đến 2 năm.
So sánh ba cấp độ bất khả kháng
| Tiêu chí | Bất khả kháng thật | Bất khả kháng đáng ngờ | Chiêu trò lừa đảo |
|---|---|---|---|
| Thông báo | Thư chính thức, ghi rõ ngày và lý do | Miệng hoặc email mơ hồ, thiếu chi tiết | Không liên lạc gì cả |
| Bằng chứng | Nguồn chính phủ, báo chí, báo cáo ngành | Phát biểu chung chung, không cụ thể | Không có tài liệu nào |
| Mốc thời gian mới | Lộ trình theo giai đoạn rõ ràng | Lời hứa mơ hồ | Mốc thời gian liên tục thay đổi |
| Hành động của người mua | Chấp nhận, lưu hồ sơ, theo dõi tiến độ | Rà soát hợp đồng độc lập | Thuê luật sư ngay và nộp đơn lên OCPB |
| Khả năng hoàn tiền | Cao (khi dự án hoàn thành) | Trung bình (qua đàm phán) | Thấp (chỉ qua tố tụng) |
Những rủi ro và sai lầm cần tránh
Rủi ro 1: Ký hợp đồng không có giới hạn thời gian cho bất khả kháng. Cách phòng tránh: trước khi ký, xác nhận hợp đồng quy định thời hạn tối đa cho chậm trễ do bất khả kháng (ví dụ 180 ngày), sau đó người mua có quyền chấm dứt hợp đồng.
Rủi ro 2: Không lưu lại hồ sơ, chứng cứ. Cách phòng tránh: giữ toàn bộ thư từ trao đổi, chụp ảnh công trường định kỳ, ghi lại ngày giờ mọi cuộc gọi và cuộc họp. Tòa án Thái Lan chấp nhận ảnh chụp màn hình từ ứng dụng nhắn tin làm bằng chứng.
Rủi ro 3: Tin vào lời hứa miệng từ nhân viên bán hàng. Cách phòng tránh: mọi thỏa thuận phải được lập thành văn bản tiếng Thái, có chữ ký của người đại diện hợp pháp của công ty.
Rủi ro 4: Áp dụng tư duy pháp lý của quê nhà vào thị trường Thái Lan. Cách phòng tránh: thuê luật sư chuyên về bất động sản Thái Lan. Khung pháp lý ở nước ngoài không thể áp dụng trực tiếp tại đây.
Rủi ro 5: Tự đàm phán mà không thông thạo tiếng Thái. Cách phòng tránh: nhờ phiên dịch hoặc luật sư song ngữ hỗ trợ. Tòa án và cơ quan nhà nước Thái Lan chỉ làm việc bằng tiếng Thái.
Rủi ro 6: Mua từ chủ đầu tư mà không xác minh năng lực tài chính. Cách phòng tránh: kiểm tra đăng ký doanh nghiệp qua Cục Phát triển Kinh doanh (DBD), xem lại danh mục dự án đã hoàn thành và rà soát báo cáo tài chính trước khi xuống tiền.
Bối cảnh lớn hơn: thị trường đang siết chặt quản lý
Thái Lan đang siết chặt giám sát các cấu trúc sở hữu nước ngoài, bao gồm việc rà soát hơn 11.400 công ty bị nghi liên quan đến hình thức đứng tên hộ (nominee) chỉ riêng tại Koh Samui và Koh Phangan. Điều này cho thấy người mua nên chuẩn bị tinh thần đối mặt với nhiều thủ tục giấy tờ và thẩm định pháp lý hơn, chứ không phải ít đi. Đây là một thị trường đang dịch chuyển theo hướng quản lý chặt chẽ hơn, và các tuyên bố bất khả kháng ngày càng trở thành một trong nhiều lĩnh vực bị soi xét pháp lý kỹ lưỡng hơn.
Điều quan trọng nhất cần nhớ: đừng hoảng loạn, nhưng cũng đừng thụ động. Bất khả kháng là một cơ chế pháp lý, không phải tấm khiên miễn trừ mọi trách nhiệm của chủ đầu tư. Việc bạn cần làm là ghi chép đầy đủ, xác minh thông tin và mời chuyên gia vào cuộc càng sớm càng tốt. Hành động càng nhanh, cơ hội bảo vệ khoản đầu tư của bạn càng cao. Nếu cần tư vấn thêm về pháp lý và thẩm định dự án tại Phuket, đội ngũ Bất động sản Thái Lan luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn rà soát hợp đồng trước khi đặt cọc.
Nguồn: The CITY - Asia