Khi Tokyo trở nên quá đắt đỏ, tiền sẽ chảy về đâu
Nếu bạn đang cầm trong tay số vốn tương đương giá một căn hộ ở Tokyo nhưng phân vân nên đầu tư ở đâu để sinh lời tốt hơn, câu trả lời ngắn gọn là: Phuket. Theo dữ liệu của Nikkei Asia, giá căn hộ trung bình tại khu vực Đại Tokyo trong nửa đầu năm 2026 đã vượt 100 triệu yên (khoảng 640.000 USD), mức cao kỷ lục từ trước đến nay. Trong khi đó, cùng số tiền này, nhà đầu tư có thể sở hữu tới 2-4 căn hộ cao cấp view biển tại Phuket, với lợi suất cho thuê 6-8%/năm, cao gấp 2-3 lần mức 2-3%/năm tại Tokyo.
Đây không còn là câu chuyện lý thuyết. Ngay cả người Nhật, vốn quen thuộc với thị trường bất động sản trong nước, giờ cũng đang rút lui hàng loạt vì giá quá cao, và dòng vốn đó đang tìm đường sang các thị trường châu Á khác, trong đó Phuket là một trong những điểm đến hưởng lợi rõ rệt nhất.
Vì sao giá căn hộ Tokyo lập kỷ lục?
Nguyên nhân chính đến từ chi phí xây dựng leo thang. Giá thép, bê tông và nhân công tại Nhật đã tăng ước tính 20-25% trong ba năm qua, cộng thêm tình trạng thiếu hụt lao động ngành xây dựng ngày càng nghiêm trọng. Các chủ đầu tư cũng có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp, nơi biên lợi nhuận hấp dẫn hơn, càng đẩy mặt bằng giá trung bình lên cao.
Một yếu tố khác là đồng yên yếu, hiện giao dịch quanh mức 155-160 yên đổi 1 USD. Điều này khiến bất động sản Nhật trở nên đắt đỏ tính theo nội tệ nhưng lại tương đối rẻ với người nắm giữ USD. Nghịch lý là chính điều này càng thúc đẩy nhà đầu tư Nhật tìm cơ hội ở nước ngoài, nơi đồng tiền của họ có sức mua tốt hơn.
Xu hướng dịch chuyển vốn này không chỉ giới hạn ở người Nhật. Theo Bangkok Post, người mua nước ngoài, bao gồm tỷ trọng ngày càng tăng từ khu vực Trung Đông, đang nhắm đến Phuket vì sức hút về phong cách sống và khả năng đa dạng hóa tài sản. Đáng chú ý, phân khúc biệt thự và căn hộ siêu sang giá từ 50 triệu THB trở lên vẫn giao dịch sôi động dù ngành du lịch nói chung có phần chững lại.
Bỏ cùng một số tiền, mua được gì ở Phuket so với Tokyo?
Sự chênh lệch giá giữa hai thị trường là rất rõ ràng. Một căn hộ view biển tại Phuket hiện có giá 5-15 triệu THB (khoảng 140.000-420.000 USD), rẻ hơn đáng kể so với Tokyo, đồng thời mang lại lợi suất cho thuê cao hơn nhiều.
Với người mới bắt đầu, một căn studio trong dự án chất lượng tại Phuket có giá khởi điểm từ 3,5 đến 6 triệu THB (khoảng 100.000-170.000 USD), thậm chí mức sàn có thể chỉ khoảng 100.000 USD. Căn hộ một phòng ngủ dao động 5-12 triệu THB (khoảng 140.000-340.000 USD). Tính ra, giá bất động sản Phuket rẻ hơn 3-5 lần so với các sản phẩm tương đương ở trung tâm Tokyo.
Giá mỗi mét vuông cũng cho thấy khoảng cách lớn:
| Tiêu chí | Tokyo | Phuket (phân khúc cao cấp) |
|---|---|---|
| Giá/m2 | 12.000-18.000 USD | 3.000-6.000 USD |
| Lợi suất cho thuê | 2-3%/năm | 6-8%/năm |
| Giá căn hộ trung bình | ~640.000 USD (100 triệu yên) | 140.000-420.000 USD (căn view biển) |
Khu vực nào ở Phuket đang được nhà đầu tư châu Á ưa chuộng?
Bang Tao, Laguna và Kata vẫn là ba khu vực được nhà đầu tư châu Á tìm đến nhiều nhất, nhờ hạ tầng đã phát triển đồng bộ và tỷ lệ lấp đầy cho thuê ổn định. Tại Bang Tao, giá căn hộ hiện trung bình khoảng 283.975 THB/m2, theo Nation Thailand, tiệm cận mức giá tại các khu trung tâm của Bangkok. Đây là dấu hiệu cho thấy Bang Tao đang dần được định vị như một khu vực bất động sản cao cấp thực thụ, chứ không chỉ là điểm đến du lịch.
Một lợi thế khác giúp Phuket giữ được sức hấp dẫn là tốc độ tăng chi phí xây dựng tại Thái Lan chậm hơn nhiều so với Nhật, chỉ khoảng 8-12% trong cùng giai đoạn ba năm, giúp giá bất động sản không bị đẩy lên quá nhanh như tại Tokyo.
Năm 2025, Phuket đón lượng khách du lịch quốc tế kỷ lục, hơn 14 triệu lượt khách, yếu tố trực tiếp hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy cho thuê tại các dự án căn hộ nghỉ dưỡng.
Người nước ngoài có được sở hữu bất động sản tại Phuket không?
Câu trả lời là có. Căn hộ chung cư freehold (sở hữu vĩnh viễn) tại Phuket được phép bán cho người nước ngoài trong hạn mức 49% diện tích sở hữu nước ngoài của mỗi dự án, theo Luật Chung cư Thái Lan. Với hạn mức này, người mua nước ngoài, bao gồm người Việt Nam, được đứng tên sở hữu toàn phần, không bị ràng buộc bởi hình thức thuê dài hạn hay công ty đại diện.
Nhiều dự án tại Phuket còn đưa ra chương trình cam kết lợi suất cho thuê, thường ở mức 5-7% trong 3-5 năm, được thỏa thuận bằng hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành. Đây là điểm cộng lớn với nhà đầu tư ở xa, muốn có dòng tiền ổn định mà không phải tự quản lý tài sản.
Câu hỏi thường gặp
Lợi suất cho thuê thực tế tại Phuket là bao nhiêu?
Các ước tính thị trường cho thấy lợi suất cho thuê ngắn hạn trung bình tại Phuket vào khoảng 6-8%/năm, trước khi trừ chi phí quản lý. Vào mùa cao điểm (từ tháng 11 đến tháng 4), tỷ lệ lấp đầy tại các bất động sản chất lượng có thể đạt 80-90%. Nếu cho thuê dài hạn, lợi suất thấp hơn, khoảng 4-5%, nhưng bù lại chi phí vận hành cũng nhẹ nhàng hơn.
Nên chọn Phuket hay Bangkok để đầu tư?
Bangkok có mức giá khởi điểm thấp hơn, từ 2,5 triệu THB cho một căn studio, nhưng lợi suất cho thuê chỉ khoảng 4-5%, thấp hơn mức 6-8% tại Phuket. Nói cách khác, Bangkok phù hợp với chiến lược tăng giá vốn dài hạn, còn Phuket thiên về dòng tiền cho thuê đều đặn hơn.
Rủi ro khi mua bất động sản tại Phuket là gì?
Rủi ro lớn nhất thường liên quan đến chủ đầu tư thiếu uy tín, chậm tiến độ bàn giao, hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thẩm định pháp lý (due diligence) thông qua luật sư độc lập là bước bắt buộc trước khi đặt cọc. Ngoài ra, cần tính đến rủi ro tỷ giá khi chuyển tiền quốc tế để thanh toán.
Quy trình chuyển tiền mua nhà tại Thái Lan có phức tạp không?
Theo quy định, tiền mua căn hộ phải được chuyển từ nước ngoài vào Thái Lan và đổi sang đồng baht, có xác nhận bằng thư của ngân hàng (thường gọi là Foreign Exchange Transaction hoặc giấy chứng nhận tương đương). Đây là điều kiện bắt buộc để người nước ngoài, kể cả nhà đầu tư Việt Nam, được đứng tên sở hữu freehold hợp pháp.
Nên sắp xếp chuyến đi khảo sát Phuket như thế nào?
Cách hợp lý nhất là dành 3-5 ngày cho chuyến khảo sát, kết hợp xem nhiều dự án với việc trải nghiệm sống thực tế tại đảo. Sân bay quốc tế Phuket hiện có các chuyến bay thẳng từ nhiều thành phố châu Á, giúp việc di chuyển thuận tiện cho nhà đầu tư quốc tế.
Xu hướng này còn tiếp diễn bao lâu?
Mọi chỉ dấu hiện tại đều cho thấy xu hướng dòng vốn rời Nhật Bản sẽ còn mạnh lên trong thời gian tới. Chừng nào chi phí xây dựng tại Nhật còn tăng và đồng yên còn yếu, nhà đầu tư Nhật sẽ tiếp tục tìm kiếm các thị trường có lợi suất hấp dẫn hơn. Phuket hiện nằm trong nhóm ba điểm đến hàng đầu cho dòng vốn này, cùng với Bangkok và Kuala Lumpur.
Mức giá kỷ lục 100 triệu yên cho một căn hộ trung bình ở Tokyo không phải là hiện tượng nhất thời, mà đang trở thành mặt bằng giá mới. Với nhà đầu tư sẵn sàng nhìn ra ngoài thị trường Nhật Bản, Phuket mang đến một lợi thế rất cụ thể: lợi suất cao gấp 2-3 lần với chi phí đầu vào chỉ bằng một phần nhỏ. Con số tự nó đã nói lên tất cả.
Nếu bạn đang cân nhắc chuyển hướng đầu tư sang Phuket, đội ngũ Bất động sản Thái Lan có thể hỗ trợ tìm hiểu dự án phù hợp với ngân sách và mục tiêu lợi suất của bạn.
Nguồn: Bangkok Post