Câu trả lời ngắn cho người đang cân nhắc mua đất ở Phuket
Nếu bạn đang định lập một công ty Thái để đứng tên mua biệt thự hoặc lô đất ở Phuket, Samui hay Hua Hin, câu trả lời thẳng là: luật không đổi, nhưng khả năng bị phát hiện đã thay đổi hoàn toàn. Ba công văn 'khẩn cấp nhất' mà Cục Đất đai Thái Lan gửi tới toàn bộ văn phòng đất đai các tỉnh vào tháng 5/2026 không sửa một chữ nào trong Luật Đất đai, nhưng buộc các văn phòng phải đối chiếu dữ liệu công ty với cơ sở dữ liệu của Cục Phát triển Kinh doanh (DBD), yêu cầu hồ sơ tài chính, và đi khảo sát thực địa. Ngưỡng kích hoạt kiểm tra nguồn tiền: thanh toán bằng tiền mặt từ 2 triệu THB trở lên, hoặc tài sản được định giá trên 5 triệu THB.
Đây không phải một đợt siết luật mới. Đây là lần đầu tiên cơ quan quản lý có công cụ để thực thi những quy định đã tồn tại từ hai chục năm trước.
Vì sao người Việt mua nhà ở Phuket cần quan tâm đến ba công văn này
Rất nhiều nhà đầu tư Việt Nam khi tìm hiểu bất động sản Phuket được tư vấn theo mô hình quen thuộc: lập một công ty Thái, giữ 51% cổ phần cho người Thái, còn quyền kiểm soát thực tế nằm ở nhà đầu tư nước ngoài thông qua cổ phần ưu đãi có quyền biểu quyết cao, hợp đồng cầm cố cổ phần và giấy ủy quyền. Cả một dải biệt thự ở Koh Samui, Hua Hin và bờ biển phía tây Phuket được xây dựng theo đúng cấu trúc này.
Vấn đề là cấu trúc đó ra đời từ cuối những năm 1990, sau khủng hoảng tài chính châu Á, khi Thái Lan mở cửa thị trường bất động sản cho vốn ngoại nhưng không đụng đến Luật Đất đai. Người nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư sở hữu vĩnh viễn (freehold) và các hợp đồng thuê dài hạn, nhưng đất thì không.
Năm 2006, Bộ Nội vụ Thái Lan đã từng cố gắng chặn kẽ hở này, chỉ đạo cán bộ rà soát các cổ đông Thái có thu nhập thấp bất thường và các công ty mới lập ngay trước thời điểm mua đất. Nhưng chỉ dạy tồn tại mà công cụ kiểm tra thì không. Một văn phòng đất đai tỉnh khi đó chỉ nhìn thấy một tập hồ sơ giấy, không có cơ sở dữ liệu nào để đối chiếu.
Đó chính xác là điều mà các công văn năm 2026 thay đổi.
Ngưỡng 2 triệu và 5 triệu THB được áp dụng như thế nào
Khi một giao dịch có thanh toán bằng tiền mặt từ 2 triệu THB trở lên, hoặc tài sản được định giá trên 5 triệu THB, văn phòng đất đai sẽ mở điều tra về nguồn tiền, thu nhập và nghề nghiệp của tất cả các bên liên quan trong giao dịch, không chỉ người mua.
Các công ty có yếu tố nước ngoài trong vốn góp, cổ phần hoặc quyền kiểm soát vượt ngưỡng quy định sẽ bị đánh dấu là 'rủi ro cao' và phải trải qua rà soát sâu hơn: sổ đăng ký cổ đông, hồ sơ nộp cho DBD, tài liệu tài chính, hợp đồng, và kiểm tra thực địa.
Cục Đất đai nói rõ rằng bị đánh dấu rủi ro cao chỉ là một công cụ sàng lọc, không phải là kết luận về vi phạm. Một công ty nằm trong danh sách này không tự động bị coi là có lỗi. Nhưng trên thực tế, nó có nghĩa là hồ sơ của bạn sẽ mất nhiều thời gian hơn để xử lý, và nếu không giải trình được, rủi ro pháp lý là thật.
Điều đáng lưu ý: các quy định này áp dụng cho cả những cấu trúc sở hữu đã tồn tại từ trước, không chỉ giao dịch đăng ký mới trong năm 2026. Một công ty mua đất từ 5 hoặc 10 năm trước vẫn có thể bị rà soát lại.
Chế tài với người đứng tên hộ (nominee) nghiêm trọng đến mức nào
Đây là phần mà nhiều nhà đầu tư không lường trước: việc sử dụng người Thái đứng tên hộ (nominee shareholder) vẫn là một tội hình sự theo Luật Kinh doanh của Người nước ngoài (Foreign Business Act). Mức phạt từ 100.000 đến 1 triệu THB và tối đa 3 năm tù, áp dụng cho cả người mua nước ngoài và người Thái đồng ý làm cổ đông đứng tên hộ.
Chính vì mức phạt này mà tìm được người Thái sẵn sàng đứng tên hộ đang trở nên đắt đỏ hơn. Theo báo cáo ngành về đợt siết năm 2026, hiện có hơn 46.000 công ty có yếu tố vốn nước ngoài đang bị kiểm tra trên toàn quốc vì nghi ngờ có cấu trúc nominee. Riêng khu vực Phuket, Samui, Koh Phangan và Krabi là những nơi tập trung nhiều nhất các cuộc điều tra, nơi mô hình cổ phần 51% cho người Thái nhưng thực chất kiểm soát và tài chính hoàn toàn thuộc về người nước ngoài là phổ biến nhất. Một số thực thể liên quan bất động sản còn bị xem xét lại vì nghi vấn rửa tiền.
Điều gì thực sự sụp đổ trước tiên khi bị rà soát
Có hai ảo tưởng phổ biến sẽ rơi rụng đầu tiên.
Thứ nhất là loại công ty 'đóng gói' lập ra một tuần trước khi ký công chứng, với ba cổ đông Thái không có thu nhập, không có hoạt động tài khoản nào trong hồ sơ tài chính. Loại này gần như chắc chắn bị phát hiện khi đối chiếu với DBD.
Thứ hai là niềm tin rằng một bức thư xác nhận của người vợ Thái về nguồn tiền cá nhân sẽ đóng hồ sơ vĩnh viễn. Nó chỉ giải quyết một giao dịch đăng ký cụ thể, không bảo vệ toàn bộ cấu trúc công ty phía sau nếu đất đứng tên công ty chứ không phải đứng tên cá nhân người vợ.
Và điều thứ ba ít người muốn nói ra: Luật Đất đai cho phép cơ quan chức năng ra lệnh buộc bán đất có được bất hợp pháp trong một thời hạn nhất định, và cưỡng chế bán nếu không tuân theo. Nhưng trên thực tế thị trường chưa từng chứng kiến làn sóng tịch thu quy mô lớn, và tôi cũng không kỳ vọng điều đó sẽ xảy ra ngay lúc này, vì về mặt chính trị điều đó quá tốn kém cho một quốc gia mà người mua nước ngoài chiếm tỷ trọng đáng kể trong nhu cầu ở các tỉnh nghỉ dưỡng. Kết quả thực tế hơn sẽ âm thầm và khó chịu hơn: một giao dịch bán lại bị đình trệ nhiều tháng trong khi cấu trúc rủi ro cao được rà soát, và mức chiết khấu giá ngày càng lớn khi người mua bỏ đi.
Vậy nên chọn công ty Thái hay thuê đất dài hạn
Đây là quan điểm của tôi, không phải quy tắc chung cho mọi trường hợp: nếu bạn đang lựa chọn giữa lập công ty Thái và đăng ký thuê đất dài hạn cho một căn nhà có đất, hãy chọn thuê đất. Hợp đồng thuê 30 năm, đăng ký tại văn phòng đất đai ngay trên mặt sau bìa chanote, mang quyền yếu hơn sở hữu, nhưng nó không sụp đổ khi bị kiểm tra và không biến bạn thành đối tượng của một vụ án hình sự.
Căn hộ chung cư trong hạn ngạch 49% sở hữu nước ngoài vẫn là hình thức sở hữu vĩnh viễn (freehold) đầy đủ duy nhất dành cho người nước ngoài, và đây vẫn là lựa chọn nhàm chán nhất, nhưng cũng an toàn nhất trên bàn cân.
Tuy vậy, đừng vội gạch bỏ hoàn toàn mô hình công ty. Một công ty có hoạt động kinh doanh thật, có đối tác Thái thực sự, vốn góp được thanh toán đúng quy định, và nhiều năm hồ sơ sạch sẽ vẫn vượt qua rà soát bình thường. Vấn đề là loại công ty này tốn tiền thật và cần một hoạt động kinh doanh thật phía sau, không phải một cái vỏ rỗng.
Còn nếu ngân sách của bạn nằm trong khoảng 5-6 triệu THB cho một căn hộ chung cư đã hoàn thiện, thì toàn bộ câu chuyện này không áp dụng cho bạn. Không có công ty, không có nominee, không có ngưỡng nguồn tiền nào bị kích hoạt bởi giá trị định giá đó, nên đơn giản là không có gì để cấu trúc cả.
Những việc cần làm ngay nếu bạn đang sở hữu biệt thự qua công ty Thái
Việc đầu tiên nên làm trong tuần này: yêu cầu trích xuất hồ sơ công ty từ DBD để xem đúng những gì văn phòng đất đai sẽ thấy. Chi phí rất thấp, mất khoảng một ngày, và quyết định về việc có cần cấu trúc lại hay không nên được đưa ra từ lâu trước khi bạn muốn bán.
Sau đó, hãy tự kiểm tra ba điểm: cổ đông là ai, vốn góp được thanh toán bằng cách nào, và có hoạt động báo cáo, kinh doanh thực chất phía sau công ty hay không. Từ đó, lựa chọn giữa việc đưa công ty vào tuân thủ đầy đủ hoặc chuyển sang hợp đồng thuê đất đăng ký. Con đường thứ hai thường rẻ hơn nhiều so với việc gặp rắc rối khi bán lại.
Một lưu ý thực tế cho ai chuẩn bị giao dịch chuyển nhượng trong năm nay: việc sang tên tại văn phòng đất đai yêu cầu có mặt trực tiếp hoặc giấy ủy quyền soạn đúng chuẩn pháp lý Thái, và các văn phòng đang trở nên khắt khe hơn rõ rệt về việc yêu cầu người liên quan phải có mặt trực tiếp. Nên dự trù 2-3 ngày làm việc cho việc xếp hàng, định giá và chuẩn bị séc ngân hàng khi lên kế hoạch chuyến đi.
Nguồn: Restate.ru