Câu trả lời nhanh cho người đang cân nhắc đầu tư
Nếu bạn đang tìm hiểu mua bất động sản ở Thái Lan nhưng vừa đọc tin Indonesia tung 28 tỷ USD xây trung tâm tài chính ở Jakarta và Bali, thì đây là điều cần biết ngay: đây là một canh bạc dài hạn của Indonesia, còn Thái Lan vẫn là lựa chọn ổn định hơn ở thời điểm hiện tại. Theo Nikkei Asia, khoản đầu tư 28 tỷ USD này nhằm cạnh tranh trực tiếp với dòng vốn đang chảy vào Singapore, Hong Kong và Bangkok. Nhưng giữa việc công bố một siêu dự án và việc dòng tiền thực sự chảy vào là một khoảng cách rất lớn, khoảng cách mà Thái Lan đã lấp đầy từ nhiều năm trước.
Câu hỏi không phải là Indonesia có trở thành đối thủ đáng gờm hay không, mà là bao lâu nữa điều đó mới xảy ra, và liệu nhà đầu tư đang nhắm tới Phuket hay Bangkok có cần điều chỉnh chiến lược ngay bây giờ không.
Vì sao Indonesia mạnh tay đầu tư đến vậy?
Con số 28 tỷ USD tương đương khoảng 2,5% GDP của Indonesia, một tỷ lệ không nhỏ cho một quốc gia đang phát triển. Để so sánh, toàn bộ Hành lang Kinh tế phía Đông (EEC) của Thái Lan có giá trị 45 tỷ USD, nhưng đó là con số trải dài trong cả một thập kỷ và bao trùm nhiều ngành công nghiệp, không riêng lĩnh vực tài chính.
Điểm đáng chú ý là Indonesia chọn Bali, một đảo chỉ có khoảng 4,4 triệu dân, làm một trong hai trung tâm tài chính. Chiến lược này khá giống mô hình Dubai từng áp dụng với DIFC: kết hợp sức hút du lịch, phong cách sống với hạ tầng tài chính hiện đại. Về mặt lý thuyết, đây là ý tưởng thông minh. Nhưng biến ý tưởng thành hiện thực lại là chuyện khác.
Để thu hút vốn, Indonesia đang chuẩn bị một gói ưu đãi thuế đáng kể, bao gồm đề xuất miễn 100% thuế thu nhập doanh nghiệp trong một khoảng thời gian nhất định, theo luật PFII mới (theo Business Times). Ngoài ra còn có đề xuất miễn thuế thu nhập nước ngoài, thuế cổ tức, và cơ chế visa đơn giản hóa, trong đó người giữ Golden Visa có thể không bị coi là đối tượng cư trú thuế tại Indonesia trong thời gian hiệu lực visa. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là các đề xuất đang thảo luận, chưa được luật hóa chính thức.
Rào cản pháp lý: điểm yếu chí tử của Indonesia
Đây chính là lý do khiến các nhà đầu tư quốc tế vẫn còn e dè. Ở Indonesia, người nước ngoài không được sở hữu đất theo hình thức sở hữu vĩnh viễn (hak milik). Họ chỉ có thể có quyền sử dụng (hak pakai, tối đa 80 năm) hoặc quyền xây dựng trên đất (hak guna bangunan). So với Thái Lan, nơi người nước ngoài có thể sở hữu căn hộ chung cư (condominium) theo hình thức sở hữu vĩnh viễn (freehold) một cách rõ ràng và được luật bảo vệ, đây là sự khác biệt rất lớn.
Hệ thống pháp luật đất đai của Indonesia hiện vẫn phức tạp, quy trình đăng ký thiếu minh bạch, và tòa án xử lý tranh chấp chậm. Các quỹ đầu tư lớn không sẵn sàng bỏ vốn nếu chưa có sự bảo đảm rõ ràng về quyền tài sản, cơ chế trọng tài, và chính sách thuế ổn định lâu dài. Nói cách khác, cho đến khi luật được ban hành và kiểm chứng trong thực tế, những lời hứa ưu đãi vẫn chỉ nằm trên giấy.
Thái Lan đang phản ứng ra sao?
Thái Lan không hề đứng yên nhìn Indonesia tiến lên. Bangkok đang phát triển cụm tài chính riêng mang tên One Bangkok, với vốn đầu tư từ Frasers Property và TCC Group ước tính khoảng 3,5 tỷ USD. Trong khi đó, Phuket vẫn tiếp tục mở rộng phân khúc bất động sản cao cấp.
Một yếu tố quan trọng khác là tiền tệ. Trong năm qua, đồng rupiah Indonesia mất khoảng 5% giá trị so với USD, trong khi đồng baht Thái duy trì độ ổn định cao hơn rõ rệt, điều rất quan trọng với nhà đầu tư tính toán lợi nhuận bằng ngoại tệ mạnh.
Về hạ tầng, khoảng cách còn lớn hơn nữa. Bangkok có hai sân bay quốc tế, hệ thống tàu điện BTS/MRT hoàn chỉnh, cùng hạ tầng ngân hàng sâu rộng. Trong khi đó, Jakarta chỉ mới khai trương tuyến metro đầu tiên vào năm 2019, và Bali đến nay vẫn chưa có hệ thống đường sắt đô thị nào.
Dĩ nhiên, về dài hạn, Indonesia có lợi thế dân số khổng lồ: 275 triệu người so với 72 triệu của Thái Lan, tạo ra thị trường nội địa mạnh mẽ. Nhưng dân số đông không tự động chuyển thành một trung tâm tài chính vận hành trơn tru trong vài năm tới.
Phuket năm 2026: vẫn giữ nhịp tăng trưởng
Theo Bangkok Post, thị trường bất động sản cao cấp tại Phuket được dự báo tiếp tục vững mạnh xuyên suốt năm 2026, nhờ giá đất tăng ở các khu vực bờ tây như Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala và Cherng Talay. Đáng chú ý, biệt thự thương hiệu (branded villas) đang có mức tăng trưởng vượt trội so với căn hộ chung cư trong nhóm người mua nước ngoài có tài chính vững.
Thái Lan cũng đón khoảng hơn 35 triệu lượt khách du lịch trong năm 2025 (theo TAT), tiếp tục nuôi dưỡng nhu cầu cho thuê ngắn hạn. Lợi suất cho thuê trung bình vẫn ở mức hấp dẫn: 5-7%/năm với căn hộ tại Bangkok, và có thể lên tới 8-10% tại Phuket vào mùa cao điểm du lịch.
Vậy nhà đầu tư nên làm gì?
Đối với người Việt đang tìm cơ hội đầu tư bất động sản ở nước ngoài, thông điệp khá rõ ràng: dự án 28 tỷ USD của Indonesia tạo ra một rủi ro cạnh tranh ở mức trung hạn, nhưng chưa đủ để lung lay vị thế của Thái Lan trong khoảng 3-5 năm tới. Thị trường Thái Lan vẫn vận hành minh bạch, luật sở hữu chung cư cho người nước ngoài đã được kiểm chứng qua nhiều thập kỷ, và hệ sinh thái quản lý cho thuê đã phát triển hoàn chỉnh, những yếu tố Indonesia còn phải mất nhiều năm nữa mới xây dựng được.
Các khu vực có nguồn cung hạn chế và sức hút bền vững như Sukhumvit, Silom ở Bangkok, Bang Tao, Laguna ở Phuket, hay Bophut ở Koh Samui, tiếp tục là điểm đến của những người mua coi trọng sự chắc chắn về pháp lý và chất lượng sống, những yếu tố mà Indonesia hiện chưa thể cạnh tranh ngang hàng.
Canh bạc 28 tỷ USD của Indonesia là một bước đi đầy tham vọng và đáng theo dõi sát. Nhưng giữa việc công bố siêu dự án và việc dòng vốn thực sự đổ vào là một khoảng trống lấp đầy bởi luật pháp, thể chế và niềm tin nhà đầu tư, khoảng trống mà Thái Lan đã giải quyết từ nhiều năm trước. Với những ai đang tìm kiếm cơ hội đầu tư ngay lúc này, Thái Lan vẫn là lựa chọn cân bằng nhất tại Đông Nam Á, xét trên cả ba tiêu chí: lợi suất, bảo vệ pháp lý và chất lượng sống.
Nếu bạn đang tìm hiểu đầu tư bất động sản tại Thái Lan, đội ngũ Bất động sản Thái Lan luôn sẵn sàng tư vấn để bạn tìm được bất động sản phù hợp nhất.
Nguồn: Nikkei Asia