Trả lời nhanh: Thái Lan có đang tụt hậu trong cuộc đua IPO bất động sản?
Không hẳn vậy. Nửa đầu năm 2026, các công ty bất động sản Đông Nam Á huy động khoảng 3 tỷ USD qua kênh IPO, nhưng phần lớn dòng vốn này đổ vào sàn TP.HCM và Kuala Lumpur, còn Sở Giao dịch Chứng khoán Thái Lan (SET) không ghi nhận thương vụ IPO lớn nào mới. Với người mua bất động sản cá nhân, đặc biệt là nhà đầu tư nhắm tới căn hộ ở Phuket hay Bangkok, việc dòng vốn tổ chức tạm thời rút khỏi Thái Lan lại đồng nghĩa với ít cạnh tranh hơn và cơ hội thương lượng tốt hơn với chủ đầu tư.
Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket trong năm 2026, đây chính là thời điểm đáng để tìm hiểu kỹ thay vì hoang mang trước tin tức "Thái Lan bị bỏ lại phía sau".
Bối cảnh: Tiền đang chảy đi đâu?
Khi dòng vốn tổ chức đổ mạnh vào Hồ Chí Minh và Kuala Lumpur thay vì Bangkok, điều đó không có nghĩa nhà đầu tư đang quay lưng với khu vực Đông Nam Á. Đây đơn giản là sự tái phân bổ dòng tiền theo cơ hội tăng trưởng ngắn hạn. Câu hỏi thực sự đáng quan tâm là: Thái Lan sẽ phản ứng ra sao, và sự dịch chuyển này mở ra cơ hội gì cho nhà đầu tư cá nhân đang tìm mua bất động sản thực tế trên mặt đất, chứ không phải cổ phiếu quỹ.
Những con số đáng chú ý
-
Tổng vốn IPO: Theo ước tính của Nikkei Asia, các công ty bất động sản Đông Nam Á huy động tổng cộng khoảng 3 tỷ USD trên các sàn giao dịch khu vực trong nửa đầu năm 2026.
-
Malaysia dẫn đầu đà tăng: UI Boustead REIT nằm trong nhóm các thương vụ niêm yết lớn nhất, phản ánh sức hút ngày càng tăng của bất động sản công nghiệp và thương mại Malaysia.
-
Việt Nam bùng nổ: Dien May Xanh và các đơn vị phát hành khác hưởng lợi từ tiêu dùng nội địa tăng mạnh và tốc độ đô thị hóa nhanh, trong bối cảnh GDP Việt Nam tăng trưởng 6-7% mỗi năm suốt ba năm qua.
-
Vị thế của Thái Lan: SET vẫn là nền tảng REIT lớn nhất ASEAN, với hơn 40 quỹ bất động sản đang niêm yết, tổng giá trị vốn hóa vượt 15 tỷ USD theo dữ liệu SET, dù không có thương vụ IPO lớn nào mới trong nửa đầu 2026.
-
Đồng baht mạnh lên: Baht Thái đã tăng giá 3-4% so với USD kể từ đầu năm, khiến tài sản Thái Lan trở nên đắt hơn với người mua nước ngoài, một phần lý giải vì sao dòng vốn dịch chuyển sang các thị trường có đồng tiền yếu hơn.
-
Tỷ suất cho thuê: Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ trung bình đạt 4-6% mỗi năm tại Bangkok và 6-8% tại Phuket, vượt trội so với các tài sản tương đương ở Malaysia và Việt Nam.
-
Quy định sở hữu cho người nước ngoài: Luật Thái Lan cho phép người nước ngoài sở hữu tối đa 49% tổng diện tích sàn của một tòa chung cư theo hình thức sở hữu vĩnh viễn (freehold), vẫn là một trong những khung pháp lý minh bạch nhất khu vực.
-
Niềm tin của chủ đầu tư nội địa: Bất chấp IPO chững lại, các chủ đầu tư lớn của Thái Lan vẫn đặt cược mạnh vào Phuket. Origin Property cam kết rót 3 tỷ baht vào Phuket giai đoạn 2026-2028, với việc ghi nhận doanh thu khách sạn và căn hộ bắt đầu từ quý IV/2026. Trong khi đó, Sansiri đặt mục tiêu 40 tỷ baht cho các dự án mới tại Phuket trong bốn năm, tương đương toàn bộ giá trị phát triển của hòn đảo này trong 15 năm qua, nhưng dồn lại chỉ trong 4 năm.
Vì sao dòng vốn tổ chức chọn Việt Nam và Malaysia thay vì Thái Lan?
Có hai lý do chính. Thứ nhất, Việt Nam và Malaysia đưa ra điều kiện IPO hấp dẫn hơn, gồm thủ tục niêm yết đơn giản hóa và các ưu đãi thuế. Thứ hai, thị trường Thái Lan đã tương đối trưởng thành, các doanh nghiệp lớn phần lớn đã niêm yết từ trước, nên dư địa cho các đợt phát hành quy mô lớn mới không còn nhiều.
REIT là gì và tại sao nhà đầu tư cá nhân cần quan tâm?
REIT (Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản) là một quỹ sở hữu bất động sản thương mại và bắt buộc phải phân phối ít nhất 90% thu nhập cho các nhà đầu tư nắm giữ chứng chỉ quỹ. REIT cho phép nhà đầu tư tiếp cận thị trường bất động sản thông qua thị trường chứng khoán đại chúng thay vì mua tài sản trực tiếp. Hoạt động IPO REIT sôi động là tín hiệu cho thấy niềm tin của giới đầu tư tổ chức vào một lĩnh vực cụ thể.
Về mặt kỹ thuật, nhà đầu tư quốc tế hoàn toàn có thể mua trực tiếp cổ phần REIT Thái Lan thông qua công ty môi giới quốc tế có kết nối với SET. Trên thực tế, việc này đòi hỏi mở tài khoản môi giới tại Thái Lan, và ngưỡng đầu tư tối thiểu vào REIT chỉ vài nghìn baht. Tuy nhiên, với phần lớn người mua, mua trực tiếp một căn hộ vẫn đơn giản và minh bạch hơn nhiều.
Vốn IPO khu vực có ảnh hưởng gì tới giá bất động sản Thái Lan?
Không có tác động trực tiếp nào tới giá cả. Nhưng gián tiếp, việc dòng vốn tổ chức đổ sang các nước khác lại làm giảm áp lực cạnh tranh trên thị trường Thái Lan, đồng nghĩa với việc nhà đầu tư cá nhân có nhiều lựa chọn hơn và chủ đầu tư sẵn sàng đàm phán linh hoạt hơn.
Nửa cuối năm 2026 liệu Thái Lan có "trả đũa"?
Nhiều ước tính thị trường cho thấy SET đang chuẩn bị một số thương vụ niêm yết mới trong lĩnh vực khách sạn và logistics. Chính phủ Thái Lan cũng đang thảo luận thêm các chính sách ưu đãi để thu hút vốn nước ngoài, bao gồm mở rộng chương trình visa dành cho nhà đầu tư.
Khu vực nào tại Thái Lan đang hấp dẫn nhất lúc này?
Phuket tiếp tục dẫn đầu khu vực về tỷ suất cho thuê trong nhóm các điểm đến nghỉ dưỡng Đông Nam Á, đạt 6-8% mỗi năm. Bangkok nổi bật với phân khúc căn hộ cao cấp dọc các tuyến BTS và MRT. Đáng chú ý, người mua nước ngoài hiện chiếm khoảng 75% tổng số người mua căn hộ tại Phuket, và các dự án như Peylaa Phuket gồm 408 căn tại Bang Tao được xây dựng dành riêng cho nhu cầu quốc tế này. Pattaya đang phục hồi sau đại dịch, dù tỷ suất cho thuê ở đây vẫn thấp hơn.
So sánh cạnh tranh vốn: Việt Nam và Thái Lan, ai đang thắng thế?
Việt Nam thu hút nhà đầu tư nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh hơn và chi phí nhân công thấp hơn. Thái Lan cạnh tranh bằng hạ tầng đã trưởng thành, bảo vệ quyền sở hữu tài sản chặt chẽ hơn, và ngành du lịch đã được thiết lập vững chắc từ lâu. Với nhà đầu tư nhắm tới bất động sản để ở hoặc cho thuê dài hạn, Thái Lan vẫn là thị trường dễ dự đoán và ổn định hơn.
Đồng baht mạnh lên ảnh hưởng thế nào tới quyết định đầu tư?
Baht mạnh lên làm tăng chi phí đầu vào cho người mua nước ngoài quy đổi từ USD hay VND. Nhưng đồng thời, nó cũng làm tăng lợi nhuận khi bán lại và quy đổi ngược về USD hoặc các đồng tiền khác. Về dài hạn, nhà đầu tư kiên nhẫn thường hưởng lợi từ sự ổn định của tỷ giá hơn là bị thiệt.
Kết luận: Cửa sổ cơ hội ngắn hạn cho nhà đầu tư cá nhân
Dòng vốn tổ chức đổ vào bất động sản Đông Nam Á đang tăng, và Thái Lan tạm thời tụt lại phía sau Việt Nam và Malaysia về khối lượng IPO. Nhưng thị trường này vẫn giữ những lợi thế nền tảng: khung pháp lý minh bạch, tỷ suất cho thuê cao, và hạ tầng phát triển đồng bộ. Ngay lúc này, khi các quỹ lớn đang nhìn sang nơi khác, nhà đầu tư cá nhân có một cơ hội hiếm hoi để bước vào thị trường mà không phải cạnh tranh trực tiếp với dòng vốn tổ chức.
Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư vào Phuket hoặc Bangkok, đội ngũ Bất động sản Thái Lan sẵn sàng đồng hành cùng bạn tìm kiếm sản phẩm phù hợp nhất với mục tiêu tài chính của mình.
Nguồn: Nikkei Asia