Một câu hỏi thực tế trước: nếu lãi suất trái phiếu Mỹ 10 năm đang trả 4,8%/năm mà không cần thuê nhà, không cần sửa chữa, không cần công ty quản lý, thì tại sao bạn vẫn bỏ tiền vào một căn condo ở Phuket cho thuê lãi ròng 5-6%/năm? Đây chính là câu hỏi mà giới đầu tư quốc tế đang đặt ra, và nó liên quan trực tiếp đến việc đàm phán giá bất động sản tại Thái Lan lúc này.
Điều gì đang thực sự xảy ra trên thị trường trái phiếu
Theo Japan Times, lợi suất trái phiếu chính phủ Nhật kỳ hạn 10 năm đã vượt mốc 3% lần đầu tiên trong khoảng ba thập kỷ. Suốt 20 năm, lợi suất dài hạn của Nhật gần như bằng 0, nên đây không phải là biến động thông thường mà là một sự thay đổi cấu trúc trong chi phí vốn toàn cầu. Euronews xác nhận đây là mức cao nhất kể từ năm 1996, và thị trường đang định giá khả năng 80-90% Ngân hàng Trung ương Nhật (BOJ) tiếp tục tăng lãi suất, có thể lên 1,25% tại kỳ họp tháng 9.
Cùng lúc đó, lợi suất trái phiếu Mỹ kỳ hạn 10 năm áp sát 4,8%, kỳ hạn 2 năm quanh 4,41% (tính đến đầu tháng 9/2026), còn dầu Brent giao dịch quanh 95 USD/thùng. Ba con số này cộng lại tạo áp lực lạm phát và đẩy chi phí vốn của mọi tài sản có kỳ hạn dài lên cao, kể cả bất động sản nghỉ dưỡng.
Giới đầu tư đang nhắc lại khái niệm cũ: 'bond vigilantes' (những nhà đầu tư trái phiếu buộc chính phủ phải trả giá cao hơn cho rủi ro tài khóa). Nhật, Anh, Pháp, Đức đều đang công bố kế hoạch chi tiêu ngân sách lớn, và thị trường đang đòi một mức bù rủi ro cao hơn cho việc đó.
Vì sao chuyện này lại liên quan đến người mua Phuket
Đây là điểm mấu chốt: người nước ngoài không cư trú tại Thái Lan hầu như không thể vay ngân hàng nội địa để mua nhà. Giao dịch condo cho người nước ngoài ở Thái Lan gần như 100% là tiền mặt. Vì vậy, lãi suất của Fed hay BOJ không ảnh hưởng trực tiếp đến dòng vốn vay mua nhà như ở nhiều thị trường khác.
Nhưng ảnh hưởng gián tiếp lại rất thật. Khi lãi suất phi rủi ro của đồng USD đạt gần 4,8%, người mua có tiền mặt sẵn sàng sẽ đòi hỏi mức lợi suất cao hơn, hoặc một khoản giảm giá, trước khi xuống tiền cho bất động sản nghỉ dưỡng. Đồng thời, nhiều người bán tại Phuket có một phần vốn đang nằm trong danh mục trái phiếu dài hạn, và danh mục đó hiện đang lỗ trên giấy vì giá trái phiếu giảm khi lợi suất tăng. Người bán đó có hai lựa chọn: chấp nhận đàm phán giảm giá để tránh phải hiện thực hóa lỗ ở nơi khác, hoặc rút tin rao bán và chờ đợi. Cả hai kịch bản đang diễn ra song song trên thị trường thứ cấp Phuket, và mỗi bất động sản cần được đánh giá riêng lẻ, không thể áp dụng giá trung bình mỗi mét vuông theo khu vực.
Đồng baht có tự động giảm giá khi USD mạnh lên không
Có một giả định phổ biến nhưng thường sai: rằng lợi suất trái phiếu tăng và USD mạnh lên sẽ tự động làm tài sản Thái Lan rẻ hơn với người mua bằng ngoại tệ. Thực tế lịch sử gần đây cho thấy điều ngược lại thường xảy ra. Đồng baht Thái nhiều lần hoạt động như một loại tiền trú ẩn an toàn trong khu vực, nhờ cán cân vãng lai mạnh, dòng tiền từ du lịch, và tỷ trọng vàng lớn trong dự trữ ngoại hối. Khoản chiết khấu tiền tệ mà nhiều người kỳ vọng có thể sẽ không bao giờ xuất hiện, và việc lập kế hoạch ngân sách dựa trên kỳ vọng đó là một chiến lược rủi ro. Người mua nên tính toán theo tỷ giá hiện tại kèm một khoản biên an toàn, không nên đặt cược vào một dự báo tỷ giá.
Lợi suất cho thuê thực tế ở Phuket là bao nhiêu
Theo ước tính thị trường, mức lợi suất ròng 5-7%/năm sau thuế, phí quản lý và chi phí duy trì là khoảng làm việc hợp lý cho condo hoặc villa dịch vụ tại Phuket năm 2026. Bất kỳ lời chào mời 'lợi suất bảo đảm' trên 10%/năm đều cần được xem xét kỹ về điều khoản bảo đảm và năng lực tài chính thực sự của bên bảo đảm đó.
Quan điểm của tôi: khi lợi suất trái phiếu Mỹ 10 năm gần 4,8%, việc mua bất động sản nghỉ dưỡng chỉ vì mục tiêu thu nhập cho thuê chỉ hợp lý khi tỷ lệ lấp đầy được chứng minh bằng ít nhất hai mùa vận hành thực tế, không phải bằng dự báo của chủ đầu tư trên giấy. Nhưng nếu ngân sách của bạn dưới 150.000 USD và mục tiêu chính là bán lại trong 2-3 năm, phần lớn phân tích lãi suất trên có thể tạm bỏ qua. Ở khung thời gian ngắn đó, vị trí và tiến độ xây dựng quan trọng hơn nhiều so với biến động lợi suất trái phiếu ở Tokyo.
Chi phí xây dựng ở Phuket có tăng vì giá dầu không
Có khả năng. Vận tải, xi măng, kính và logistics đều nhạy với giá nhiên liệu. Với dầu Brent quanh 95 USD/thùng, áp lực chi phí đang tích lũy lên các dự án mới, và chủ đầu tư thường chuyển phần chi phí này vào giá bán của các giai đoạn tiếp theo, chứ không áp dụng cho những căn đã ký hợp đồng giá cố định trước đó.
Điều này dẫn đến một nghịch lý: chờ giá giảm ở thị trường sơ cấp (dự án mới) trong khi chi phí xây dựng đang tăng không phải lúc nào cũng là chiến lược khôn ngoan. Ngược lại, ở thị trường thứ cấp (nhà đã qua sử dụng, chuyển nhượng lại), khoảng đàm phán hiện tại là có thực, đặc biệt với những người bán đang chịu áp lực từ danh mục trái phiếu. Chiết khấu chỉ xuất hiện ở từng bất động sản cụ thể, không phải trên toàn thị trường.
Visa dài hạn Thái Lan gắn với ngưỡng 3 triệu baht
Một điểm quan trọng mà người mua Việt cần nắm: chương trình visa dài hạn của Thái Lan hiện cấp visa một năm cho người nước ngoài mua căn hộ condo trị giá từ 3 triệu baht trở lên, hoặc thuê nhà với giá thuê từ 85.000 baht/tháng, theo Bangkok Post. Đây là một ngưỡng pháp lý cụ thể, không phải ước lượng, và nó đang định hình quyết định mua của nhiều nhà đầu tư quốc tế tại Phuket, bao gồm cả người mua đến từ Nga, Úc, Trung Quốc.
Theo ghi nhận của Home In Phuket, thị trường bất động sản Phuket năm 2026 đang trở nên cân bằng hơn và hướng tới nhà đầu tư dài hạn, với nhu cầu tăng đối với các dự án căn hộ mang thương hiệu (branded residences) và villa dịch vụ.
Vậy nhà đầu tư nên làm gì nếu vốn đang kẹt trong quỹ trái phiếu
Nếu tiền của bạn đang nằm trong một quỹ trái phiếu dài hạn và đang lỗ trên giấy, việc bán cắt lỗ để lấy tiền đầu tư vào một tài sản kém thanh khoản như bất động sản hiếm khi là lựa chọn tốt. Cách hợp lý hơn thường là chờ các công cụ ngắn hạn đáo hạn, rồi dùng tiền mặt được giải phóng đó để xuống tiền, thay vì hiện thực hóa một khoản lỗ chỉ để chuyển sang một tài sản khác.
Nhìn tổng thể, Phuket lúc này là thị trường ưu ái người mua có sẵn tiền mặt và không vội vàng. Vì gần như không có cạnh tranh từ người mua cần vay ngân hàng, và người bán với danh mục trái phiếu bị tổn thương đang có xu hướng linh hoạt hơn trong đàm phán. Nếu định sang khảo sát thực địa, nên dành nhiều hơn vài ngày cho chuyến đi này: sự khác biệt giá giữa các bất động sản tương đương ở Rawai và Bang Tao thường nằm ở những chi tiết chỉ nhìn thấy được khi đến tận nơi.
Nguồn: The Japan Times