Nếu bạn đang cân nhắc mua căn hộ ở Phuket, có một con số đáng để dừng lại suy nghĩ: trong 6 tháng đầu năm 2026, số căn hộ sang tên cho người mua quốc tịch Nga tăng tới 75,9%, trong khi tổng số giao dịch của người nước ngoài trên toàn Thái Lan lại giảm 8,8%. Nói cách khác, giữa lúc thị trường chung có dấu hiệu chững lại, dòng vốn Nga lại đang chảy vào Phuket và Chonburi (Pattaya) mạnh hơn bao giờ hết, khiến quỹ căn hộ sở hữu vĩnh viễn (freehold) tại các dự án tốt cạn dần nhanh hơn dự kiến.
Số liệu này được The Nation Thailand công bố, trích dẫn từ Cục Đất đai Thái Lan (Department of Lands). Điểm đáng chú ý là đây không phải là số lượng đặt cọc hay hợp đồng sơ bộ, mà là các giao dịch sang tên sở hữu đã hoàn tất, tức chỉ số phản ánh nhu cầu thực chính xác nhất trên thị trường.
Vì sao đây là tín hiệu quan trọng với người mua Việt Nam?
Việt Nam và Nga đều nằm trong nhóm các quốc tịch quan tâm mạnh đến bất động sản Phuket, nhưng tốc độ hành động lại khác nhau rõ rệt. Khi người mua Nga đẩy nhanh tốc độ chốt giao dịch, quỹ 49% sở hữu nước ngoài trong các dự án đẹp nhất tại Bang Tao, Laguna sẽ cạn nhanh hơn. Với người mua Việt đang có kế hoạch đầu tư dài hạn hoặc mua nghỉ dưỡng, đây là lời nhắc rằng việc trì hoãn quyết định có thể đồng nghĩa với việc phải chuyển sang mua theo hình thức thuê dài hạn (leasehold 30 năm) thay vì sở hữu vĩnh viễn.
Những con số cốt lõi cần nắm
- +75,9%: mức tăng trưởng giao dịch sang tên căn hộ cho người mua Nga trong nửa đầu năm 2026
- -8,8%: mức sụt giảm tổng giao dịch căn hộ của người nước ngoài trong cùng kỳ
- Phuket và Chonburi (Pattaya) là hai khu vực dẫn dắt làn sóng nhu cầu này
- Nga đang tăng nhanh thị phần trong nhóm người mua nước ngoài, vượt qua các quốc tịch dẫn đầu truyền thống như Trung Quốc và Myanmar
- Hạn mức sở hữu nước ngoài 49% mỗi dự án vẫn giữ nguyên, nghĩa là nhu cầu tăng nhưng nguồn cung freehold không hề được mở rộng
- Cạnh tranh gay gắt đang đẩy giá các căn hộ thanh khoản tốt tại khu vực được ưa chuộng lên cao
Luật sở hữu 49% có ý nghĩa gì với người mua nước ngoài?
Theo Luật Chung cư Thái Lan (Condominium Act B.E. 2522), người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 49% tổng diện tích sàn của một dự án chung cư dưới hình thức freehold. Nhu cầu tăng mạnh từ người mua Nga đang khiến quỹ 49% tại các dự án hot nhất Phuket bị dùng hết nhanh hơn. Khi hạn mức này cạn, chủ đầu tư chỉ còn có thể bán các căn còn lại theo hình thức thuê 30 năm (leasehold), tạo ra sự khan hiếm khiến giá các căn freehold còn lại tiếp tục tăng.
Giá căn hộ Phuket và Pattaya hiện đang ở mức nào?
Theo ước tính thị trường, giá mỗi mét vuông tại các dự án mới phân khúc "comfort-plus" ở Bang Tao và Laguna hiện dao động từ 120.000 đến 180.000 THB (khoảng 3.400 - 5.100 USD). Cách đây một năm, mức giá khởi điểm chỉ khoảng 100.000 THB/m2, cho thấy tốc độ tăng giá khá nhanh trong thời gian ngắn.
Trong khi đó, Chonburi (khu vực Pattaya) vẫn là lựa chọn dễ tiếp cận hơn, với căn hộ mới tại Pratumnak và Jomtien khởi điểm từ 60.000 đến 90.000 THB/m2, dù tốc độ tăng giá tại đây cũng đang nhanh dần lên.
Người mua Nga đang chi bao nhiêu tiền vào thị trường này?
Theo Exotic Property, Nga đã vươn lên vị trí thứ hai trong bảng xếp hạng người mua nước ngoài trên toàn Thái Lan với 383 căn được mua (+33% so với cùng kỳ) và 1,67 tỷ THB được đầu tư (+68,7%), giá trị giao dịch trung bình đạt 4,36 triệu THB (+26,8%). Riêng Phuket đã hút tới 63,5% dòng vốn Nga, tương đương 156 giao dịch trị giá 1,06 tỷ THB.
Một nguồn ước tính khác từ Sunway Estates cho thấy tổng giao dịch của người Nga trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 6 đạt 820 giao dịch (+46,4% so với cùng kỳ), với khoảng 60,7 triệu USD được đầu tư (+84,5%). Phuket chiếm khoảng 63,2% lượng yêu cầu tư vấn mua được Tranio ghi nhận.
Vì sao dòng vốn Nga lại chọn Thái Lan vào lúc này?
Việc hạn chế tiếp cận bất động sản tại EU, các kênh chuyển khoản ngân hàng đến Dubai bị siết chặt, cùng chi phí sinh hoạt tăng cao tại UAE đang khiến dòng vốn Nga chuyển hướng sang Thái Lan. Đây là một trong số ít quốc gia không áp đặt lệnh trừng phạt với công dân Nga và vẫn duy trì chính sách miễn visa nhập cảnh cho họ.
Lợi suất cho thuê tại Phuket ra sao?
Các chương trình cho thuê được cam kết lợi nhuận (guaranteed rental) tại các dự án mới ở Phuket thường mang lại lợi suất 5-7%/năm tính bằng ngoại tệ, trong khi các căn hộ tự quản lý cho thuê có thể đạt 8-10% vào mùa cao điểm du lịch.
Bảng tổng hợp nhanh các con số chính
| Chỉ số | Giá trị |
|---|---|
| Tăng trưởng giao dịch của người Nga (H1 2026) | +75,9% |
| Tổng giao dịch nước ngoài (H1 2026) | -8,8% |
| Số căn người Nga mua (toàn quốc) | 383 căn (+33%) |
| Vốn đầu tư của người Nga (toàn quốc) | 1,67 tỷ THB (+68,7%) |
| Giá trị giao dịch trung bình | 4,36 triệu THB (+26,8%) |
| Tỷ trọng vốn Nga đổ vào Phuket | 63,5% (156 giao dịch, 1,06 tỷ THB) |
| Giá căn hộ mới Bang Tao/Laguna | 120.000 - 180.000 THB/m2 |
| Giá căn hộ mới Pratumnak/Jomtien | 60.000 - 90.000 THB/m2 |
| Lợi suất cho thuê (cam kết) | 5-7%/năm |
| Lợi suất cho thuê (tự quản lý, mùa cao điểm) | 8-10%/năm |
Bối cảnh chung: Phuket không chỉ có người mua Nga
Dữ liệu rộng hơn cho thấy riêng Phuket dự kiến có hơn 10.000 căn hộ mới trong 39 dự án ra mắt năm 2026, phản ánh nhu cầu từ một nhóm người mua thực sự đa quốc tịch, bao gồm Trung Quốc, châu Âu, Ấn Độ và Trung Đông bên cạnh Nga. Điều này có nghĩa là sự cạnh tranh cho quỹ căn hộ freehold đẹp không chỉ đến từ một quốc tịch duy nhất, mà người mua Việt Nam cũng đang phải cạnh tranh trong một sân chơi ngày càng đông đúc.
Các số liệu nửa đầu năm 2026 cho thấy dòng vốn Nga tại thị trường bất động sản Thái Lan đã chuyển từ giai đoạn thăm dò sang triển khai quy mô lớn thực sự. Với nhà đầu tư đang nhắm đến Phuket hoặc Pattaya, đây là thời điểm nên hành động trong vài tháng tới, khi quỹ freehold tại các dự án thanh khoản tốt nhất vẫn còn chỗ trống.
Nguồn: The Nation Thailand
Bạn đang cân nhắc đầu tư vào bất động sản Thái Lan? Đội ngũ chuyên gia của Bất động sản Thái Lan sẵn sàng tư vấn để bạn tìm được căn hộ phù hợp nhất với ngân sách và mục tiêu của mình.