Nếu bạn đang sở hữu villa, đất hoặc công ty tại Phuket thông qua một người Thái đứng tên hộ, năm 2026 chính là thời điểm phải xem lại toàn bộ cấu trúc pháp lý của mình. Chính quyền tỉnh Phuket vừa mở đợt thanh tra lớn nhất trong nhiều năm qua, nhắm vào hơn 361 doanh nghiệp bị nghi sử dụng chiêu trò 'nominee' (người Thái đứng tên hộ) hoặc hoạt động không có giấy phép hợp lệ.
Vì sao đợt kiểm tra này lại nghiêm trọng đến vậy?
Mọi chuyện bắt nguồn từ một vụ việc gây chú ý gần khu vực Chabad House, kéo theo sự vào cuộc của cảnh sát và cơ quan xuất nhập cảnh. Từ đó, nhà chức trách mở rộng điều tra sang toàn bộ khối doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài tại Phuket. Đây không còn là kiểm tra lẻ tẻ như trước, mà là chiến dịch phối hợp liên ngành đầu tiên tại Phuket, có sự tham gia đồng thời của cảnh sát, cơ quan xuất nhập cảnh và Cục Phát triển Kinh doanh (DBD).
Quy mô của chiến dịch vượt xa một hòn đảo. Theo The Phuket News, các hoạt động thực thi liên quan tại Phuket, Krabi và Phang Nga đã dẫn tới 59 lệnh bắt giữ và 48 nghi phạm bị tạm giữ, trong đó có 27 công dân Thái và 21 người nước ngoài đến từ Israel, Pháp, Ba Lan, Thụy Sĩ, Nam Phi, Anh và Hà Lan. Các điều tra viên cũng đã lập danh sách 89 lô đất trị giá hơn 1,05 tỷ baht trên cả ba tỉnh, riêng Phuket chiếm khoảng 231 triệu baht.
Gốc rễ vấn đề: vì sao 'nominee' tồn tại bấy lâu?
Luật Kinh doanh Nước ngoài của Thái Lan (Foreign Business Act B.E. 2542, ban hành năm 1999) hạn chế người nước ngoài sở hữu đất và kiểm soát một số ngành nghề nhất định. Suốt nhiều thập kỷ, không ít nhà đầu tư nước ngoài đã lách quy định này bằng cách nhờ người Thái đứng tên cổ phần chi phối (thường từ 51% trở lên), trong khi thực chất người nước ngoài mới là người bỏ vốn và điều hành. Nhà chức trách vốn biết rõ hình thức này tồn tại, nhưng trước đây chỉ xử lý có chọn lọc. Giờ đây, cách tiếp cận đã thay đổi hoàn toàn: có hệ thống, có phối hợp và công khai.
Những con số cần nhớ
- 361+ doanh nghiệp tại Phuket đang bị rà soát vì nghi sử dụng cấu trúc sở hữu hộ (nominee) của người nước ngoài
- Nguyên nhân khởi phát là vụ việc gần Chabad House, thu hút sự chú ý của cảnh sát và cơ quan xuất nhập cảnh
- Việc kiểm tra bao gồm cả cấu trúc sở hữu lẫn tính hợp lệ của giấy phép kinh doanh
- Cục Phát triển Kinh doanh (DBD) ghi nhận hơn 12.000 công ty có vốn nước ngoài tại Phuket trong năm 2025, và ước tính thị trường cho rằng 15-25% trong số đó có thể mang cấu trúc sở hữu có vấn đề
- Bộ luật Đất đai Thái Lan cấm người nước ngoài đứng tên sở hữu đất trực tiếp, ngoại trừ trường hợp đầu tư được BOI phê duyệt từ 40 triệu baht trở lên, khi đó được quyền mua tối đa 1 rai (1.600 m2) đất ở
- Thời hạn thuê đất tối đa dành cho người nước ngoài là 30 năm, có thể gia hạn và phải đăng ký tại Cục Đất đai
- Người nước ngoài được sở hữu tối đa 49% tổng diện tích sàn trong bất kỳ dự án căn hộ chung cư (condominium) nào theo hình thức sở hữu vĩnh viễn (freehold)
Vi phạm sẽ bị xử lý ra sao?
Đây là phần mà nhiều nhà đầu tư nước ngoài thường chủ quan bỏ qua. Người nước ngoài vi phạm Luật Kinh doanh Nước ngoài có thể bị phạt tiền lên đến 1 triệu baht và/hoặc phạt tù tối đa 3 năm. Người Thái đứng tên hộ (nominee shareholder) cũng chịu trách nhiệm tương đương, bao gồm mức phạt tiền lên tới 1 triệu baht và/hoặc án tù. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể bị buộc giải thể, còn cá nhân người nước ngoài có nguy cơ bị trục xuất và đưa vào danh sách cấm nhập cảnh trở lại Thái Lan.
Theo The Nation Thailand, các chiến dịch mở rộng trên toàn khu vực Phuket, Krabi và Phang Nga đã kiểm tra 76 doanh nghiệp và 89 lô đất trị giá hơn 1,05 tỷ baht, dẫn đến 59 lệnh bắt giữ.
Vậy nhà đầu tư nước ngoài nên đầu tư hợp pháp như thế nào?
Có ba con đường được xem là an toàn và hợp pháp tại Thái Lan hiện nay:
- Mua căn hộ chung cư theo diện sở hữu vĩnh viễn (freehold), miễn nằm trong hạn mức 49% dành cho người nước ngoài
- Ký hợp đồng thuê đất và villa theo hình thức leasehold 30 năm, có gia hạn, đăng ký chính thức tại Cục Đất đai
- Đầu tư theo chương trình BOI với cam kết vốn tối thiểu 40 triệu baht
Dù chọn phương án nào, việc thẩm định pháp lý (due diligence) với luật sư Thái Lan có giấy phép hành nghề trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào là bước không thể bỏ qua.
Câu hỏi thường gặp
Sở hữu hộ (nominee) tại Thái Lan nghĩa là gì?
Đây là cấu trúc trong đó một người Thái đứng tên nắm giữ cổ phần chi phối trong công ty (thường từ 51% trở lên), trong khi người nước ngoài mới thực sự bỏ vốn và điều hành. Hình thức này vi phạm trực tiếp Luật Kinh doanh Nước ngoài nếu công ty hoạt động trong ngành nghề bị hạn chế mà không có Giấy phép Kinh doanh Nước ngoài (Foreign Business License).
Người mua căn hộ chung cư (condo) có bị ảnh hưởng bởi đợt kiểm tra này không?
Không, nếu căn hộ được đăng ký trực tiếp đứng tên cá nhân người nước ngoài trong hạn mức 49% sở hữu vĩnh viễn. Đợt điều tra lần này nhắm vào các công ty được lập ra để lách quy định sở hữu đất và hạn chế kinh doanh, chứ không nhắm vào người mua căn hộ cá nhân.
Người nước ngoài có được sở hữu villa tại Phuket không?
Người nước ngoài không thể đứng tên sở hữu phần đất bên dưới villa, nhưng có thể sở hữu công trình xây dựng trên đất đó. Cấu trúc hợp pháp phổ biến nhất là kết hợp hợp đồng thuê đất 30 năm (có gia hạn, đăng ký tại Cục Đất đai) với quyền sở hữu vĩnh viễn đối với căn nhà.
Làm sao biết công ty của mình có đang vướng cấu trúc nominee hay không?
Các điều tra viên thường chú ý đến các dấu hiệu: cổ đông Thái không giải trình được nguồn tiền dùng để mua cổ phần, không tham gia điều hành thực tế, không nhận cổ tức, và mọi văn bản chỉ do bên nước ngoài ký. Nên thuê một luật sư Thái Lan có giấy phép hành nghề để rà soát độc lập càng sớm càng tốt.
Về dài hạn, giới quan sát thị trường cho rằng Phuket chỉ là điểm khởi đầu thí điểm. Các chiến dịch tương tự đã lan sang Krabi và Phang Nga, và nhiều khả năng sẽ tiếp tục mở rộng tới Koh Samui, Pattaya và Chiang Mai, những khu vực cũng tập trung nhiều doanh nghiệp có vốn nước ngoài. Trong ngắn hạn, có thể sẽ xuất hiện thêm nhiều bất động sản được rao bán khi chủ sở hữu muốn thoát khỏi các cấu trúc rủi ro, tạo cơ hội cho người mua sử dụng hình thức sở hữu hợp pháp. Về trung hạn, việc siết chặt thực thi thường giúp thị trường minh bạch hơn và hỗ trợ giá bán ở phân khúc tuân thủ đầy đủ pháp luật.
Thông điệp cuối cùng dành cho nhà đầu tư khá rõ ràng: giai đoạn 'lách luật' trong sở hữu bất động sản tại Phuket đang khép lại. Đợt thực thi năm 2026 không phải hành động đơn lẻ, mà là khởi đầu cho một quá trình siết chặt có hệ thống. Ai chủ động tái cấu trúc sở hữu ngay từ bây giờ sẽ bảo vệ được tài sản của mình. Ai chần chừ có nguy cơ mất cả doanh nghiệp lẫn khoản đầu tư.
Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư vào Phuket và muốn chắc chắn đi đúng hướng ngay từ đầu, đội ngũ Bất động sản Thái Lan sẵn sàng tư vấn để bạn chọn được cấu trúc sở hữu phù hợp và an toàn nhất.
Nguồn: The Phuket News