Câu trả lời nhanh cho người đang cân nhắc mua nhà ở Thái Lan
Nếu bạn đang định xuống tiền mua căn hộ ở Phuket hay bất kỳ đâu tại Thái Lan trong vài năm tới, đây là thời điểm chi phí thủ tục rẻ hiếm có. Chính phủ Thái Lan đã giảm phí sang tên (transfer fee) từ 2% xuống còn 0,01%, và phí đăng ký thế chấp từ 1% xuống còn 0,01%. Với một căn hộ trị giá 10 triệu baht, riêng hai khoản này đã giúp người mua tiết kiệm gần 300.000 baht. Chính sách áp dụng cho cả người Thái lẫn người nước ngoài mua căn hộ theo diện sở hữu vĩnh viễn (freehold) trong hạn ngạch cho phép, và kéo dài đến hết ngày 30/6/2027.
Đây không phải lần đầu Thái Lan làm điều này. Từ năm 2019, Bangkok đã vài lần tung ra các gói ưu đãi tương tự, nhưng mỗi lần đều có hạn mức giá và thời hạn ngắn, khiến người mua phải chạy đua để kịp hưởng ưu đãi. Điểm khác biệt của phiên bản 2026 lần này nằm ở độ dài: Nội các Thái Lan đã quyết định kéo dài mức phí 0,01% đến tận giữa năm 2027, tức là người mua có gần hai năm để lên kế hoạch một cách thong thả, thay vì phải vội vàng chốt deal trong vài tháng.
Dưới đây là những gì đã thay đổi thực sự, ai được lợi nhiều nhất, và những điểm cần lưu ý.
Những con số cốt lõi cần nhớ
- Phí sang tên: giảm từ 2% xuống còn 0,01% trên giá trị thẩm định của bất động sản
- Phí đăng ký thế chấp: giảm từ 1% xuống còn 0,01%
- Mức phí ưu đãi áp dụng cho bất động sản nhà ở có giá mua và giá trị thẩm định không vượt quá 7 triệu baht, khoản vay thế chấp cũng tối đa 7 triệu baht mỗi hợp đồng
- Với một căn hộ giá 5 triệu baht, tổng số tiền tiết kiệm được vào khoảng 149.500 baht (tương đương khoảng 4.200 USD)
- Chương trình có hiệu lực đến hết 30/6/2027, dài hơn hẳn so với các đợt ưu đãi ngắn hạn trước đây
- Loại hình bất động sản được áp dụng gồm nhà riêng, nhà phố (townhouse), căn hộ chung cư, và đất có nhà xây sẵn; riêng giao dịch chuyển nhượng một phần quyền sở hữu thì không thuộc diện ưu đãi
Vì sao mức giảm này có ý nghĩa lớn hơn vẻ ngoài của nó
Thông thường, khi mua bất động sản tại Thái Lan, người mua phải gánh nhiều khoản phí: phí sang tên (2%), thuế trước bạ/tem thuế (0,5%), thuế kinh doanh đặc biệt (specific business tax, 3,3%, áp dụng khi bán lại trong 5 năm đầu sở hữu), và thuế khấu trừ tại nguồn (tính theo biểu lũy tiến). Đợt ưu đãi lần này chỉ tác động đến phí sang tên và phí đăng ký thế chấp, các khoản còn lại vẫn giữ nguyên.
Cơ quan duy nhất có thẩm quyền đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản tại Thái Lan là Cục Đất đai (Department of Lands). Phí được tính trên giá trị thẩm định của nhà nước, con số này có thể khác với giá mua bán thực tế mà hai bên thỏa thuận, đây là điều nhà đầu tư Việt cần lưu ý khi ước tính chi phí.
Theo ước tính của Bộ Tài chính Thái Lan, việc gia hạn chương trình này sẽ hỗ trợ khoảng 540 tỷ baht giá trị giao dịch bất động sản mỗi năm, đồng thời thu hút thêm khoảng 305 tỷ baht vốn đầu tư mới vào ngành này.
Người nước ngoài vẫn là lực đẩy quan trọng của thị trường căn hộ
Theo dữ liệu ngành, số lượng căn hộ do người nước ngoài mua hàng năm duy trì ổn định ở mức khoảng 14.500 căn trong giai đoạn 2024-2025, riêng quý 1/2025 đã ghi nhận thêm khoảng 3.919 căn. Bangkok, Chonburi và Phuket vẫn là ba điểm nóng chính thu hút dòng vốn ngoại này.
Đặc biệt, Phuket, Pattaya và Samui là ba khu vực mà người nước ngoài chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng số giao dịch mua căn hộ. Điều này có nghĩa là tác động thực tế của việc giảm phí đối với nhu cầu đầu tư sẽ được cảm nhận rõ rệt nhất tại chính những thị trường này, những nơi mà Bất động sản Thái Lan cũng đang hỗ trợ nhiều khách hàng Việt tìm kiếm cơ hội.
Cần nhắc lại rằng quyền sở hữu trực tiếp đất đai hoặc nhà ở gắn liền với đất của người nước ngoài tại Thái Lan vẫn bị hạn chế chặt chẽ. Hình thức sở hữu vĩnh viễn (freehold) chỉ áp dụng cho căn hộ chung cư, trong giới hạn 49% hạn ngạch nước ngoài của mỗi dự án. Với bất động sản gắn liền đất, người nước ngoài thường phải dùng hình thức thuê dài hạn (leasehold) hoặc lập công ty tại Thái Lan để đứng tên.
Lưu ý quan trọng: chính sách giảm phí này không đụng đến thuế kinh doanh đặc biệt (3,3%), khoản thuế này vẫn áp dụng đầy đủ nếu bạn bán lại bất động sản trong vòng 5 năm đầu kể từ ngày sở hữu.
Câu hỏi thường gặp
Ai được hưởng mức phí ưu đãi này?
Bất kỳ người mua nào, dù là công dân Thái Lan hay người nước ngoài, mua bất động sản nhà ở đủ điều kiện đều được áp dụng. Đối với người nước ngoài, chính sách này áp dụng cụ thể cho việc mua căn hộ chung cư theo hình thức sở hữu vĩnh viễn (freehold), trong hạn ngạch pháp lý cho phép người nước ngoài sở hữu.
Những loại bất động sản nào được áp dụng?
Chương trình áp dụng cho nhà riêng, nhà phố, căn hộ chung cư, và đất có nhà xây sẵn, với điều kiện cả giá mua lẫn giá trị thẩm định đều không vượt quá 7 triệu baht. Các giao dịch chuyển nhượng một phần quyền sở hữu không nằm trong diện được ưu đãi.
Tôi thực sự tiết kiệm được bao nhiêu tiền?
Với một căn hộ giá 5 triệu baht: tiền tiết kiệm từ phí sang tên vào khoảng 99.500 baht (chênh lệch giữa 2% và 0,01%), tiền tiết kiệm từ phí thế chấp vào khoảng 49.950 baht (chênh lệch giữa 1% và 0,01%), tổng cộng khoảng 149.500 baht.
Chính sách này có áp dụng cho bất động sản mua lại (nhà cũ, đã qua chuyển nhượng) không?
Có, mức phí ưu đãi áp dụng cho cả các giao dịch mua lại đủ điều kiện. Tuy nhiên, người bán vẫn có thể phải nộp thuế kinh doanh đặc biệt hoặc thuế trước bạ tùy theo thời gian họ đã sở hữu bất động sản đó.
Chính sách giảm phí này kéo dài đến bao giờ?
Đợt gia hạn hiện tại có hiệu lực đến hết ngày 30/6/2027, dài hơn đáng kể so với các phiên bản trước, vốn thường chỉ kéo dài vài tháng đến một năm.
Tôi có thể kết hợp ưu đãi này với chương trình trả góp của chủ đầu tư không?
Có thể. Kế hoạch thanh toán của chủ đầu tư và chính sách giảm phí của chính phủ là hai cơ chế hoàn toàn độc lập. Phí được nộp tại thời điểm đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu, thường trùng với thời điểm thanh toán đợt cuối.
Những khoản chi phí nào vẫn giữ nguyên, không được giảm?
Thuế kinh doanh đặc biệt (3,3% khi bán lại trong 5 năm đầu sở hữu), thuế khấu trừ tại nguồn theo biểu lũy tiến, cùng các khoản phí pháp lý hoặc thẩm định (due diligence) đều không nằm trong phạm vi ưu đãi này.
Làm sao để xác nhận chính sách này còn hiệu lực vào thời điểm tôi mua nhà?
Tình trạng hiện hành của chính sách được công bố qua Cục Đất đai Thái Lan, và bạn cũng có thể xác nhận trực tiếp tại Văn phòng Đất đai địa phương nơi sẽ thực hiện thủ tục đăng ký.
Nên hành động ngay hay chờ thêm?
Một chính sách giảm phí kéo dài nhiều năm với thời hạn rõ ràng nhưng còn khá xa mang lại cho nhà đầu tư khoảng thời gian thực sự thoải mái để lên kế hoạch mua nhà một cách bài bản, thay vì phải vội vàng quyết định. Với những ai đã chọn được bất động sản ưng ý và hoàn tất khâu thẩm định pháp lý, khung thời gian hiện tại, kéo dài đến giữa năm 2027, là thời điểm thuận lợi để tiến hành giao dịch. Khoản tiết kiệm từ 150.000 đến 300.000 baht thực chất giống như một điểm phần trăm lợi nhuận tăng thêm mà chính phủ Thái Lan đang trao tay cho người mua.
Dù vậy, đây vẫn là một quyết định chính sách và hoàn toàn có thể bị điều chỉnh trong tương lai. Vì vậy, việc chốt giao dịch và khóa các điều khoản càng sớm càng an toàn hơn là chờ đợi thêm.
Nguồn: The Nation Thailand