Nếu bạn là người Việt đang sở hữu villa ở Phuket qua một công ty Thái do người quen đứng tên hộ, hoặc đang định mua theo cách này, tin tức từ Thái Lan tháng này chắc chắn khiến bạn giật mình. 33 căn nhà và biệt thự cao cấp, tổng giá trị 1,27 tỷ baht (khoảng 35 triệu USD), đang bị điều tra vì nghi sử dụng cấu trúc 'nominee' - tức nhờ người Thái đứng tên sở hữu đất thay cho người nước ngoài. Nói ngắn gọn: đây không còn là chuyện cảnh báo suông, mà là hành động thực thi pháp luật cụ thể.
Về bản chất, mô hình nominee hoạt động như sau: người nước ngoài lập một công ty Thái, trong đó cổ phần chi phối được đăng ký dưới tên người Thái, nhưng người thực sự kiểm soát và hưởng lợi là nhà đầu tư nước ngoài. Suốt nhiều năm, đây được xem như một 'luật ngầm' phổ biến trên thị trường bất động sản Thái Lan. Nhưng bước sang năm 2026, cơ quan chức năng đã chuyển từ răn đe sang hành động cụ thể, và làn sóng kiểm tra này đang khiến không ít nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có nhiều người Việt, phải nhìn lại chiến lược đầu tư của mình.
Vì sao 33 căn biệt thự này bị chú ý?
Theo The Nation Thailand, cuộc điều tra tập trung vào khu vực Pattanakarn và Krungthep Kreetha tại Bangkok, nhắm đến các cấu trúc nominee mà người nước ngoài dùng để lách luật cấm sở hữu đất trực tiếp. Theo Bộ luật Đất đai Thái Lan (Land Code, Điều 86), người nước ngoài không được phép sở hữu đất trực tiếp dưới bất kỳ hình thức nào.
Điểm đáng chú ý: cuộc điều tra chỉ nhắm vào nhà và biệt thự có đất kèm theo, không liên quan đến các căn hộ chung cư (condominium). Lý do rất đơn giản: xung đột pháp lý chỉ nảy sinh khi có quyền sở hữu đất, còn condominium vẫn được luật pháp Thái Lan cho phép người nước ngoài sở hữu hợp pháp.
Giá trị trung bình mỗi bất động sản trong danh sách điều tra là khoảng 38,5 triệu baht (tương đương 1,07 triệu USD), cho thấy đây đều là các villa hạng sang, không phải nhà ở bình dân. Cuộc điều tra được dẫn dắt bởi Cục Đất đai (Department of Lands) phối hợp với Cục Điều tra Đặc biệt (DSI).
Chiến dịch quy mô lớn hơn ở miền Nam Thái Lan
Song song với vụ việc tại Bangkok, một chiến dịch truy quét khác đã diễn ra tại Phuket, Phangnga và Krabi, khu vực vốn được xem là 'thủ phủ' của các villa nghỉ dưỡng cao cấp. Theo Bangkok Post và The Phuket News, chiến dịch này huy động hơn 500 nhân viên chức năng, cấp 40 lệnh bắt và thực hiện 13 lệnh khám xét, dẫn đến việc bắt giữ 48 nghi phạm (27 người Thái và 21 người nước ngoài, bao gồm công dân Israel, Pháp, Ba Lan, Thụy Sĩ, Anh, Hà Lan, Nga và Nam Phi).
Kết quả: tài sản bị thu giữ có tổng giá trị khoảng 1,05 tỷ baht, trải rộng trên 89 lô đất. Đây là một trong những chiến dịch truy quét nominee quy mô lớn nhất từng được ghi nhận ở miền Nam Thái Lan.
Đáng lưu ý, từ năm 2025, Thái Lan đã siết chặt việc kiểm tra các công ty Thái có vốn nước ngoài, bổ sung thêm bước xác minh cổ đông qua hệ thống của Cục Phát triển Doanh nghiệp (DBD). Điều này cho thấy đợt điều tra năm 2026 không phải là hành động bất ngờ, mà là bước tiếp theo trong một chuỗi chính sách siết chặt đã được chuẩn bị từ trước.
Bao nhiêu villa ở Phuket đang dùng nominee?
Theo ước tính thị trường, có tới 70% villa tại Phuket thuộc sở hữu người nước ngoài được cấu trúc qua một hình thức nominee nào đó. Đây là con số đáng để bất kỳ nhà đầu tư Việt Nam nào đang sở hữu hoặc định mua villa ở Phuket phải cân nhắc kỹ trước khi ký hợp đồng.
Mức phạt cho hành vi dùng nominee là gì?
Theo Luật Kinh doanh của Người nước ngoài (Foreign Business Act, 1999), mức phạt có thể lên tới 1 triệu baht và/hoặc phạt tù đến 3 năm. Bộ luật Đất đai còn quy định thêm: nếu vi phạm bị phát hiện, chủ sở hữu buộc phải bán lại đất trong vòng 180 ngày. Nếu không tìm được người mua, quyền sở hữu sẽ chuyển về cho nhà nước Thái Lan.
Ngoài ra, các hình thức xử phạt khác bao gồm tịch thu tài sản, phạt tiền lên đến 20.000 baht, và truy tố hình sự theo Luật Kinh doanh của Người nước ngoài. Đã có tiền lệ thực tế: một số villa tại Koh Samui từng bị tịch thu vào năm 2024.
Vậy người nước ngoài mua nhà đất ở Thái Lan hợp pháp bằng cách nào?
Có hai con đường được pháp luật Thái Lan công nhận rõ ràng:
-
Mua condominium theo hạn ngạch sở hữu nước ngoài (freehold): người nước ngoài được sở hữu vĩnh viễn một căn hộ, miễn là tỷ lệ sở hữu nước ngoài trong toàn dự án không vượt quá 49%. Cơ chế này được quy định trong Luật Chung cư (Condominium Act) và hoàn toàn không liên quan đến cấu trúc nominee.
-
Thuê đất dài hạn (leasehold) 30 năm, có quyền gia hạn thêm các kỳ tiếp theo, trong khi phần công trình xây trên đất có thể đăng ký đứng tên người nước ngoài. Đây là hình thức không mang rủi ro bị tịch thu tài sản.
Một lựa chọn khác là góp vốn vào một công ty Thái thực sự hoạt động kinh doanh (không phải công ty 'ma' chỉ để đứng tên), có đối tác Thái hợp pháp và minh bạch. Tuy nhiên con đường này đòi hỏi sự hỗ trợ pháp lý nghiêm túc và chuyên sâu, không nên tự làm theo lời giới thiệu qua miệng.
Bảng tóm tắt các con số chính
| Chỉ số | Giá trị |
|---|---|
| Số bất động sản bị điều tra | 33 căn |
| Tổng giá trị bị điều tra | 1,27 tỷ baht (~35 triệu USD) |
| Giá trị trung bình mỗi căn | ~38,5 triệu baht (~1,07 triệu USD) |
| Số người bị bắt (Phuket, Phangnga, Krabi) | 48 người (27 Thái, 21 nước ngoài) |
| Tài sản bị thu giữ ở miền Nam | ~1,05 tỷ baht, 89 lô đất |
| Tỷ lệ villa Phuket nghi dùng nominee | lên đến 70% |
| Hạn ngạch sở hữu condominium nước ngoài | tối đa 49% mỗi dự án |
| Thời hạn thuê đất hợp pháp | 30 năm, có gia hạn |
Thị trường condominium có bị ảnh hưởng không?
Không. Người nước ngoài vẫn có quyền sở hữu hợp pháp (freehold) một căn hộ chung cư trong hạn ngạch 49% của dự án. Cơ chế này hoàn toàn độc lập với các cấu trúc nominee đang bị điều tra, nên nhà đầu tư quan tâm đến condo tại Bangkok hay Phuket không cần quá lo lắng vì làn sóng siết chặt này.
Khu vực nào ở Thái Lan có rủi ro cao nhất?
Phuket, Koh Samui, Pattaya và Hua Hin là những khu vực tập trung nhiều villa cao cấp do người nước ngoài sở hữu nhất, đồng thời cũng là nơi có mật độ cấu trúc nominee và hoạt động thực thi pháp luật cao nhất hiện nay.
Còn đầu tư vào Thái Lan có đáng không?
Hoàn toàn đáng, nếu cấu trúc pháp lý được thiết lập đúng ngay từ đầu. Thị trường condominium vẫn mở hoàn toàn cho người nước ngoài, lợi suất cho thuê tại Bangkok dao động 5-7%/năm, còn các bất động sản được quản lý chuyên nghiệp tại Phuket có thể đạt 8-10%/năm. Điều quan trọng nhất là làm việc với luật sư có giấy phép hành nghề và tránh xa các cấu trúc mập mờ, dù được quảng cáo là 'phổ biến' hay 'ai cũng làm vậy'.
Nhìn chung, đây không phải là một cuộc khủng hoảng, mà là quá trình thị trường đang được minh bạch hóa. Thái Lan đang tiến từng bước đến một môi trường đầu tư rõ ràng hơn, và những nhà đầu tư xây dựng giao dịch đúng luật ngay từ đầu sẽ là người hưởng lợi lâu dài. Nguyên tắc rõ ràng nhất cho năm 2026: cấu trúc giao dịch hợp pháp quan trọng hơn cả mức giá tốt. Tiết kiệm chi phí tư vấn pháp lý có thể khiến bạn mất trắng toàn bộ khoản đầu tư.
Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư bất động sản tại Thái Lan, đội ngũ Bất động sản Thái Lan luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn tìm hiểu cấu trúc sở hữu phù hợp và an toàn nhất cho từng trường hợp cụ thể.
Nguồn: The Nation Thailand